Stavebný zákon, ktorý platí už viac ako rok, sprísnil legislatívu v otázke tzv. čiernych stavieb. Martin Zlocha, generálny riaditeľ sekcie štátneho stavebného dohľadu nášho úradu, v rozhovore vysvetľuje, kedy sa stavba považuje za tzv. čiernu stavbu, aj to, kedy ju už nie je možné zlegalizovať. Venuje sa tiež tomu, aké sú zistenia štátneho stavebného dohľadu a v čom sa zákon porušuje najčastejšie.
Na úvod si zadefinujme pojem čierna stavba. Čo sa pod ním rozumie?
Pojem čierna stavba sa používa skôr v hovorovej reči. V podstate však ide o akúkoľvek stavbu, ktorá je postavená v rozpore so zákonom. Môže ísť o novú stavbu, stavebnú úpravu, rekonštrukciu alebo o akúkoľvek inú stavebnú činnosť, ktorá nebola povolená v zmysle legislatívy, pokiaľ to zákon vyžaduje. Zjednodušene povedané, za „čiernu stavbu“ sa považuje každá stavba alebo stavebný zásah uskutočnený bez potrebného povolenia alebo v rozpore s ním.
V minulosti sa dali stavby postavené načierno legalizovať vďaka amnestii. Je to ešte stále možné? Je ešte stále možné čierne stavby zlegalizovať?
Áno, stále je to možné. Som rád, že pred nejakým časom bola na čierne stavby zavedená spomínaná amnestia. >Ide však len o jednu z kategórií stavieb. Legalizácia stavieb sa totiž delí do troch kategórií, a to podľa toho, kedy bola stavba postavená.. Žiadosť o dodatočnú legalizáciu čiernej stavby môže podať každý, avšak len do 31. marca 2029, pričom musí spĺňať prísne zákonné podmienky. Je však dôležité upozorniť, že dodatočne zlegalizovať možno len stavby postavené do 31. marca 2025. Netýka sa to teda nových stavieb postavených po tomto termíne – tie nie je možné zlegalizovať a stavebníci ich musia odstrániť
Viete nám aj priblížiť, aké základné podmienky musí čierna stavba spĺňať, aby bola zlegalizovaná?
Keby som to mal zhrnúť v krátkosti, najdôležitejšie je preukázanie vlastníctva k pozemku. Teda či ide o pozemok stavebníka, prípadne, či ho má prenajtý. Zároveň stavba nesmie byť pod elektrickými vedeniami ani v ich ochrannom pásme. Dôležité je zdôrazniť aj to, že stavba musí byť v súlade s územným plánom danej obce alebo mesta.
Majú o dodatočnú legalizáciu stavieb ľudia záujem? Respektíve, vykonávajú túto povinnosť?
Myslím si, že áno. Ľudia majú o dodatočnú legalizáciu záujem, pretože im v opačnom prípade hrozia pokuty či ďalšie sakncie. Takže si na stavebné úrady podávajú žiadosti a snažia sa splniť zákonné podmienky a dať si stavby do poriadku. Či už im chýba povolenie alebo z nejakých dôvodov ich nemajú skolaudované.
Je pri dodatočnej legalizácii rozdiel medzi tým, či si načierno postavím altánok, bazén alebo či firma začne stavať bytový dom?
Pri povoľovaní stavieb sú rôzne kategórie a samozrejme každá z nich si vyžduje nejaké kroky k tomu, aby potrebné povolenie získala. Naši stavební inšpektori preto pri výkone štátneho stavbného dohľadu berú do úvahy aj to, o aký typ čiernej stavby ide. Či sa jedná o drobnú stavbu alebo o väčší stavebný celok. Aj podľa toho následne posudzujú čiernu stavbu a určujú adekvátne sankcie v zmysle súčasnej legislatívy.
Ako ste už spomínali, Stavebný zákon účinný od 1. apríla 2025 hovorí jasne- žiadnu čiernu stavbu, ktorá sa začala stavať po tomto dátume bez príslušných povolení, nie je možné zlegalizovať. Spoliehajú sa ľudia na to, že sa im to podarí? Respektíve, hľadajú ľudia medzeru v zákone?
Žiaľ, ľudia sú rôzni. Z mojich skúseností mám pocit, že áno. Naši stavební inšpektori sa stretávajú s prípadmi, kedy ľudia začali stavať stavby bez príslušných povolení aj po účinnosti nového Stavebného zákona. Ťažko povedať, či nepoznajú zákon, alebo to robia úmyselne a hľadajú medzery v zákonne. Je však potrebné povedať, že nová stavebná legislatíva (zákon č. 25/2025 Z. z.) bola prijatá s tým, že striktne zakazuje akékoľvek stavanie načierno. To znamená, že všetko, čo je postavené po 1. apríli 2025, nie je možné dodatočne zlegalizovať.
V praxi sa stáva, že ľudia si vezmú hypotéku na výstavbu domu a následne začnú rýchlo stavať, aby dodržali termíny stanovené bankou. Niekedy však začnú stavať bez potrebného povolenia. Zohľadňujete pri výkone štátneho stavebného dohľadu takúto okolnosť?
Stavebný zákon takúto okolnosť nepozná. My pri výkone štátneho stavebného dohľadu neposudzujeme financovanie stavebných prác, ale to, či sú vykonávané v súlade s platnou stavebnou legislatívou. Začať stavať nehnuteľnosť na hypotéku bez potrebných povolení predstavuje naozaj obrovské riziko. Ak stavebník totiž začal stavať bez píslušných povolení po 1. apríli 2025 hrozí mu nielen pokuta, ale danú stavbu bude musieť aj odstrániť. Nový Stavebný zákon však pre stavebníkov priniesol zásadné zmeny v poľovaní stavieb, ktoré celý proces zjednodušujú. Existujú tisíce stavebníkov, ktorí začnú stavať až vtedy, keď majú riadne vybavené všetky potrebné povolenia. Nevidím preto dôvod, prečo by mal mať niekto výnimku a mohol začať stavať bez neho. Zákon je v tomto jasný a našou povinnosťou je sledovať jeho dodržiavanie. Začať stavať bez potrebného povolenia je neprípustné.
Akým spôsobom sa váš regionálny úrad, respektíve stavebný inšpektor, dozvie, že na pozemku skutočne je čierna stavba? Povedzme, že mám vysoký plot, cez ktorý ju voľným okom nie je vidieť, a aj keď príde stavebný inšpektor na základe podnetu, napríklad od suseda, ja ho na pozemok nepustím. Ako bude postupovať?
Výkon štátneho stavebného dohľadu má niekoľko krokov. Samozrejme, v prvom bode zbierame podnety od občanov aj susedov, ktoré danú situáciu opisujú. Následne daný podnet vyhodnotíme, a ak je opodstatnený, stavebný inšpektor vopred ohlási, že sa chystá na danej stavbe vykonať dohľad. Stavebník, respektíve majiteľ, musí stavebnému inšpektorovi povoľiť vykonať dohľad, inak mu hrozí pokuta za marenie konania a vypíše sa dátum ďaľšieho dohľadu. Z našej doterajšej praxe však môžem povedať, že sa nám ešte nestalo, že by stavebník na opakovanú výzvu nereagoval a neumožnil nám skontrolovať danú stavbu.
Je nahlasovanie čiernych stavieb dnes aj o susedský vzťahoch?
Vo veľkej miere áno. Až 90% je o susedských vzťahoch. Ľudia sú prirodzene vnímaví, čo sa v ich bezprostrednom okolí deje, a ak majú podozrenie, že sa stavia v rozpore so zákonom, často na to upozornia.
Poďme teraz priamo do praxe. Aké sú zistenia štátneho stavebného dohľadu. V čom sa zákon porušuje najčastejšie?
Možno vás trochu prekvapím, ale nejedná sa ani tak o čierne stavby. Najčastejšie sa stretávame s porušeniami zákona pri užívaní stavieb. Za približne rok, odkedy kompetencie štátneho stavebného dohľadu prešli pod náš úrad, zisťujeme, že vo veľkej miere ľudia užívajú stavbu bez kolaudácie alebo dokonca na iný účel, ako je určená.
To znamená, že niekto postaví budovu, v ktorej sú naprojektované kancelárie, ale využíva ju na bývanie?
Áno. V praxi sa s takýmito prípadmi stretávame pomerne často. Aj v týchto situáciách sa však jedná o porušenie Stavebného zákona, a naši stavební inšpektori sa nimi zaoberajú. Takýchto podnetov máme naozaj veľké množstvo, a to po celom Slovensku.
Prečo ľudia takto postupujú? Snažia sa možno obísť zákon, pretože je to jednoduchšie? A je ešte vôbec možnosť zmeniť účel užívania stavby?
Dôvodov môže byť niekoľko.Dá sa predpokladať, že jedným z nich môže byť aj to, že niektorí stavebníci hľadajú spôsob, ako obísť platné nariadenia. Takýto postup sa však nevypláca, pretože ide o skutočne zásadné porušenie Stavebného zákona. Stavba sa musí užívať výlučne na účel, na ktorý je postavená. Tak ako pri čiernych stavách, aj tu je stále možnosť dodatočnej legalizácie, ale len v prípade, ak bola postavená pred 31. marcom 2025. Je však dôležité upozorniť, že stavba musí spĺňať zákonné podmienky. Odporúčam sa preto obrátiť na príslušný stavebný úrad a overiť si, či stavba spĺňa podmienky a či je v súlade s územným plánom.
Štátny stavebný dohľad vykonávate približne rok. Koľko pokút ste už udelili?
Od minulého roka, teda od 1. apríla 2025, ku koncu júna tohto roka sme už na pokutách udelili viac ako 1 milión eur. Je to vysoká suma, ktorá poukazuje na to, že porušovanie stavebnej legislatívy nie je ojedinelým javom, a táto suma neustále narastá. Niektorí stavebníci si myslia, že porušenie zákona zostane nepovšimnuté. Prax však ukazuje, že to tak nie je. Veľká časť podnetov prichádza od občanov a susedov, ktorí si všímajú, čo sa deje v ich okolí. Naši stavební inšpektori vďaka takýmto podnetom môžu odhaliť čierne stavby, nepovolené stavebné práce alebo nepovolenú stavebnú činnosť. Zároveň je však dôležité robiť aj osvetu, aby ľudia čierne stavby nestavali. Snažíme sa ľudí informovať, že stavbu začatú po 1. apríli 2025 si už nemôžu dodatočne zlegalizovať a musia ju zbúrať. Ak väčšina stavebníkov dokáže postupovať v súlade so zákonom, nie je dôvod, aby to nedokázali aj tí, ktorí sa dnes snažia pravidlá obchádzať.
Vráťme sa späť k pokutám. Snažia sa byť stavební inšpektori ústretoví? Podľa čoho sa určuje výška sankcie?
Rozmedzie pokút je pomerne široké. Stavebný inšpektor, respektíve zamestnanec regionálneho úradu, ktorý vedie správne konanie, vždy posudzuje konkrétne okolnosti, a to napríklad - o akú stavbu ide, akého porušenia sa stavebník dopustil a aký je jeho prístup. Zohľadňuje sa aj to, či ide o jednorazové pochybenie alebo o opakované, prípadne dlhodobé porušovanie Stavebného zákona. Na základe týchto faktorov sa následne určuje výška sankcie tak, aby zodpovedala závažnosti porušenia.
Koľko stavieb ste už nariadili odstrániť?
Túto otázku dostávame pomerne často. Samotný proces odstraňovania stavieb je však právne pomerne náročný a dlhý. Ku koncu júna tohto roka evidujeme viac ako 100 čiernych stavieb po celom Slovensku, ktoré sa pripravujú na odstránenie.
Je práca stavebného inšpektora nebezpečná? Stretávate sa zo strany ľudí, ktorých prídete skontroľovať, s agresivitou?
Práca stavebného inšpektora, ale aj zamestnanca pre správne konanie, určite nie je jednoduchá. Naši stavební inšpektori, ktorí chodia do terénu, sa stretávajú s nepríjemným správaním kontrolovaných subjektov. Na úrade sa však tomu snažíme predchádzať. Nielenže komunikujeme s polícou, ale obstarávame aj technické vybavenie, ktoré by inšpektorom pomáhalo priamo pri výkone štátneho stavebného dohľadu. Začíname monitorovať naše inšpektoráty a inšpektorom zabezpečujeme telové kamery, aby boli do určitej miery chránení a aby si mohli priebeh výkonu dohľadu zaznamenávať. Takéto kamery už má nielen polícia, mestská polícia, ale podľa mojich informácií ich majú aj inšpektori práce. Technické vybavenie však zvýši nielen bezpečnosť inšpektorov,ale aj transparentnosť dohľadov. Pri prípadných šťažnostiach budeme vedieť lepšie vyhodnotiť danú situáciu.
Na záver ešte jedna otázka. Keď prídete skontrolovať stavbu a vyhodnotíte, že sa jedná o čiernu stavbu, ktorá musí byť odstránená, kto hradí náklady na jej odstránenie?
Na úvod je potrené poznamenať, že na odstránenie stavby je vyzvaný jej majiteľ a uloží sa mu povinnosť zabezpečiť odstránenie takejto stavby. Samozrejme, v prípade, ak tak neurobí, nasleduje pomerne dlhý proces, na konci ktorého odstráni stavbu náš úrad, a to na svoje náklady. Tieto náklady bude následne dodatočne vymáhať od majiteľa, ktorý si nesplnil svoju zákonnú povinnosť. Myslím si však, že je to nevyhnutné. Každý z nás chce mať krajinu, kde sú stavby bezpečné a kde si nestavia každý čo chce a kde chce. Z tohto dôvodu kontroly pokračujú a sme radi aj za podnety, ktoré nám prichádzajú. Inšpektori situáciu vo svojich regiónoch sledujú. Veríme, že do budúcna bude dochádzať k menšiemu počtu porušení zákona a že nebudú vznikať nové čierne stavby.