Nadobudnutím účinnosti nového Stavebného zákona došlo k významným zmenám v oblasti dodatočnej legalizácie stavieb. Nový Stavebný zákon neumožňuje dodatočnú legalizáciu stavieb, ktoré sa začali stavať po 31. marci 2025. Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania, v najnovšom videopodcaste priblížil, v akých prípadoch je ešte možné dodatočne legalizovať stavby, ktoré sa začali stavať pred týmto dátumom ako aj to, čo je to generálna amnestia a amnestia.
Novelizáciou starého stavebného zákona v roku 2024, ale aj účinnosťou nového Stavebného zákona, od 1. apríla 2025, vstúpili do platnosti viaceré zmeny v rámci dodatočnej legalizácie stavieb. Môžete nám priblížiť aké?
Presne ako ste spomínali, starý stavebný zákon, takzvaná 50-ka, bol ešte v rámci jeho účinnosti novelizovaný. Od 1. apríla 2024 tak novelizácia zaviedla komplexný systém, ktorý má ambíciu reagovať na takzvané čierne stavby. Umožňuje osobitným postupom zlegalizovať takéto stavby.
Legalizáciu stavieb môžeme pomyselne rozdeliť do štyroch skupín, podľa toho, kedy boli postavené. Poslednou skupinou, ako sme už spomínali, sú stavby postavené po 1. apríli 2025. Tie už nie je možné dodatočne legalizovať a tým sa v tomto rozhovore nebudeme venovať. Prvou skupinou sú stavby postavené pred 1. októbrom 1976. Na ne platí generálna amnestia. Čo to znamená?
Generálna amnestia znamená, že stavby, ktoré boli zhotovené pred týmto dátumom, sa od 1. apríla 2024 zo zákona stali legálnymi z pohľadu požiadaviek stavebného zákona. Čo znamená, že pri stavbách, ktoré spadajú do tohto časového úseku, nekoná stavebný úrad podľa nového, ani starého stavebného zákona. Nevykonáva žiadne úkony ani nevedie žiadne konanie. To, čo je dôležité však spomenúť pre tento typ stavieb je, že na účel ich zápisu do katastra, aby sa teda nejakým spôsobom zlegalizovala aj existencia stavieb alebo odzrkadlila sa v katastri nehnuteľností, sa postupuje podľa osobitného predpisu, ktorým je katastrálny zákon. Za účelom zápisu takýchto stavieb do katastra vydáva obec oznámenie, ktorým príslušnému konajúcemu orgánu podľa tohto predpisu potvrdzuje túto skutočnosť. Čo je dôležité ozrejmiť, treba rozlišovať, či koná obec ako stavebný úrad podľa stavebného zákona alebo koná podľa osobitného predpisu. Len zopakujem, pre tieto stavby obec nevykonáva žiaden úkon podľa stavebného zákona. Pre účely zápisu vydáva oznámenie a koná ako obec, nie ako stavebný úrad.
Musím ako občan preukázať, že stavba bola postavená pred 1. októbrom 1976? Lebo pri niektorých starých stavbách to môže byť problém, napríklad pri tých, ktoré občania podedili po prastarých rodičoch alebo podobne.
Môže to byť problematické. Vychádzame z toho, že obec, ako správca svojho územia, má vedomosť o tom, akú má situáciu v území alebo aké nehnuteľnosti sa v ňom nachádzajú. Aj katastrálny zákon vychádza z toho, že obec vie potvrdiť tieto skutočnosti. Samozrejme môže nastať situácia, že obec si v nejakom osobitnom prípade môže na účely vydania takéhoto oznámenia vypýtať dokumenty, o ktoré sa oprie. Vtedy komunikuje s vlastníkom takejto stavby. Je na zvážení obce, aký dokument alebo aký typ prehlásenia si vypýta.
Poďme k ďalším stavbám. Ide o skupinu stavieb, ktoré sú postavené po 1. októbri 1976 až do roku 1989. Na ne platí amnestia. Aký je rozdiel medzi generálnou amnestiou a amnestiou?
Rozdiel spočíva v tom, že pri generálnej amnestii nie je potrebné vykonať žiaden úkon ani sa nemusí v drvivej väčšine prípadov nič preukazovať. Pre túto druhú kategóriu, ktorú pracovne nazývame amnestia, musia byť splnené dve podmienky, ktoré vyplývajú zo zákona. Vlastník takejto stavby musí byť aj vlastníkom pozemku, na ktorom je umiestnená alebo musí mať iný vzťah k tomuto pozemku. Zároveň musí byť takáto stavba nepretržite užívaná na daný účel, na ktorý má byť zlegalizovaná. V tomto prípade, pre potrebu vydania napríklad oznámenia alebo pre potrebu zapísania tejto stavby, môže opäť dôjsť k tomu, že táto skutočnosť môže byť potvrdená či už nejakým dokumentom alebo aj čestným prehlásením. V ňom vlastník takejto stavby prehlási, že spĺňa tieto podmienky najmä čo sa týka podmienky nepretržitého užívania.
Presuňme sa k poslednej skupine, k stavbám, ktoré sa ešte dajú dodatočne legalizovať. Ide o tie, ktoré boli postavené od začiatku roka 1990 až do 31. marca 2025, kedy nadobudol účinnosť nový Stavebný zákon. Akým spôsobom môžeme dodatočne legalizovať tieto stavby?
Stavby, ktoré spadajú do tohto časového úseku, je možné dodatočne zlegalizovať postupom podľa paragrafu 140d starého stavebného zákona, ktorý upravuje postup preskúmania spôsobilosti takejto stavby na užívanie. Ide o samostatné návrhové konanie, čo znamená, že vlastník takejto stavby môže predložiť návrh, v rámci ktorého okrem toho, že predloží všetky dokumenty potrebné na preukázanie, že stavba je spôsobilá na užívanie, musí o legalizáciu aj požiadať.
V rámci týchto stavieb rozlišujeme stavby, ktoré sa nachádzajú v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu. V takomto prípade zákon stanovuje tri podmienky, ktoré musia byť splnené. Okrem všeobecnej podmienky, že stavba sa nemôže nachádzať pod vedením v rámci ochranného pásma alebo bezpečnostného pásma, taktiež stavba musí byť užívaná na bývanie vlastníka alebo člena jeho rodiny a zároveň musí vlastník stavby splniť vlastníctvo k pozemku, na ktorom je umiestnená alebo nejaký iný nárok. Tu je dôležité, že táto kategória stavieb má obmedzené časové obdobie, v rámci ktorého mohli byť tieto stavby zhotovené a užívané. Tam zostala lehota do 31. marca 2024. Všetky ostatné stavby, ktoré sa nachádzajú v iných lokalitách, môžu byť tiež predmetom tohto konania, avšak sú tam o niečo zložitejšie podmienky, ktoré musí vlastník preukázať. Okrem vlastníctva alebo iného vzťahu k dotknutému pozemku musí preukázať, že stavba je stavebnotechnickým vyhotovením spôsobilá na užívanie a že neohrozuje život. Taktiež musí preukázať súlad so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie, avšak len z hľadiska funkčných regulatívov. Taktiež musí preukázať, že stavba sa nenachádza v rámci ochranných pásiem alebo bezpečnostných pásiem. Za týmto účelom vlastník stavby predkladá potrebnú dokumentáciu. Keďže ide o návrhové konanie, tak vlastník musí obhájiť svoj návrh a predložiť všetky dôkazy, ktoré by mohli viesť k takejto dodatočnej legalizácii stavby.
Stavby, ktoré si ľudia chcú dodatočne legalizovať, sú rôzne. Môže to byť rodinný dom alebo väčšie objekty, prípadne aj nejaké drobné stavby ako plot alebo garáž. Je pri dodatočnej legalizácii rozdiel medzi tým, či bolo potrebné vydať na stavbu stavebné povolenie alebo postačovalo ohlásenie?
Zákon to nerozlišuje. V zásade musí byť splnené, že ide o stavbu, ktorá je zhotovená a užívaná v časovej lehote, ktorú sme spomínali v predchádzajúcej otázke. V takom prípade ide o stavbu, ktorá je zhotovená a užívaná bez patričného povolenia alebo v rozpore s ním. V týchto prípadoch nehrá rolu, o akú stavbu ide. Vlastník stavby musí preukázať splnenie podmienok, ktoré sme spomínali, na to, aby mohla byť stavba dodatočne zlegalizovaná. Ešte by som spomenul, že výsledkom tohto konania v prípade, že vlastník preukáže splnenie, je rozhodnutie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia alebo po novom kolaudačného osvedčenia. V prípade, negatívneho záveru, kde by nebolo preukázané, že stavba je spôsobilá na užívanie, môže stavebný úrad nariadiť nejaké dodatočné úpravy. V prípade, že nebudú ani tie dostatočné alebo nebudú vykonané, rovno pristúpi k nariadeniu na odstránenie takejto stavby.
Priblížili ste nám tri rôzne skupiny stavieb, ktoré je možné legalizovať. Hrozia za výstavbu takýchto stavieb, respektíve, keď požiada o ich dodatočnú legalizáciu alebo keď si ich zlegalizuje, stavebníkovi alebo zhotoviteľovi nejaké sankcie?
Okrem všeobecnej poplatkovej povinnosti vyplývajúcej zo zákona o správnych poplatkoch, čo znamená, že konanie je predmetom poplatkovej povinnosti, môže byť čierna stavba predmetom priestupkového konania. Závisí od toho, či dokáže byť naplnená skutková podstata alebo definícia, či už priestupku alebo iného deliktu. Toto je predmetom konania po novom už iba stavebných inšpektorov, ktorí v rámci osobitného postupu vyhodnotia, či došlo k nejakému naplneniu, či ide napríklad o trvajúci priestupok a prípadne ešte, akým spôsobom sa hýbeme, v akej sadzbe.
A to aj pri stavbách, na ktoré platí generálna amnestia a amnestia?
Nie, tam vychádzame z toho, že tie stavby sú zo zákona zlegalizované, takže tam takáto možnosť nemôže nastať.
Podľa prechodných ustanovení Stavebného zákona je možné podať žiadosť o dodatočnú legalizáciu do 31. marca 2029. To však platí len pre stavby, ktoré sa začali stavať do 31. marca 2025, a teda do účinnosti nového Stavebného zákona. V prípade, že občan nestihne podať žiadosť do toho dátumu (31. marec 2029) podľa prechodných ustanovení, aké má ešte možnosti alebo čo mu hrozí?
Musíme si povedať, že sa bavíme o roku 2029. Táto lehota ešte môže byť teoreticky upravená. Ale vychádzame z toho, že v rámci dnešného účinného znenia zákona je to konečná lehota. V prípade, ak v posledný deň tejto lehoty nebude podaný čo i len návrh na dodatočnú legalizáciu, po uplynutí tejto lehoty už nebude možné takúto stavbu zlegalizovať. V rámci nového Stavebného zákona už nie je upravený osobitný postup pre takéto alebo aj nové stavby. V takom prípade bude hroziť nariadenie odstránenia stavby.
Takže tí, čo takéto stavby majú, by sa mali poponáhľať, aby si ich stihli dodatočne legalizovať.
Určite odporúčame všetkým vlastníkom takýchto stavieb pristúpiť k tomuto kroku.
V prípade, ak podá občan žiadosť o dodatočnú legalizáciu na stavebný úrad v posledný deň, teda 31. marca 2029, tak predpokladám, že mu rozhodnutie príde po tomto dátume. Môže sa v takom prípade ešte voči nemu odvolať alebo má nejaké ďalšie možnosti, aby si stavbu zlegalizoval?
Lehota bude určite zachovaná. V prípade, ak v posledný deň vlastník predloží takýto návrh, čiže je splnená povinnosť alebo možnosť, ktorá vyplýva zo Stavebného zákona, stavebný úrad toto konanie riadne dokončí. Ide o konanie, na ktoré sa vzťahuje všeobecný predpis o správnom konaní, čo znamená, že konanie sa končí rozhodnutím, voči ktorému sú prípustné opravné prostriedky. V prípade nejakého nesúhlasu alebo námietok sa účastník konania môže v stanovenej lehote odvolať.