Plánujete stavať garáž, altánok či letnú kuchyňu? Slavomíra Salajová, odborníčka nášho úradu pre oblasť legislatívy, v najnovšom videopodcaste so Simonou Parížekovou, hovorkyňou úradu, približuje, čo patrí medzi drobné stavby a ako prebieha proces ich ohlásenia. V rozhovore sa dozviete, na čo si pri ich realizácii treba dať pozor a aké povinnosti je potrebné splniť.

Ako definuje drobnú stavbu nový Stavebný zákon?

Na úvod by som začala tým, že novým Stavebným zákonom sa myslí zákon číslo 25/2025 Z.z. Aktuálne prebieha proces novelizácie tohto zákona, ktorý bude mať vplyv na definíciu drobnej stavby. V našom rozhovore sa teda pokúsim upozorniť aj na to, či ide o platný právny stav alebo o navrhovanú právnu úpravu, ktorá by mohla byť účinná od 1. januára 2027. 

Definíciu, čo sú drobné stavby, respektíve pojem drobné stavby, poznal aj starý stavebný zákon, takzvaná 50-tka (zákon č. 50/1976 Zb.). Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie. V rámci zákona číslo 25/2025 Z.z. sú definované v § 2 odsek 4. Kľúčové na tej definícii je, že ide o demonštratívny výpočet, ktorý je priamo uvedený v samotnom zákone.

Spomínali ste, že aj predchádzajúca právna úprava, ktorá tu bola takmer päťdesiat rokov, poznala pojem drobná stavba. Ako sa to zmenilo oproti novému Stavebnému zákonu? Ako definoval drobnú stavbu starý stavebný zákon a ako ju definuje nový Stavebný zákon?

Asi najkľúčovejšou zmenou je, že podľa starého stavebného zákona drobná stavba plnila doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe. Potom bol taxatívny výpočet, ktorý priamo určoval starý stavebný zákon. Dnes tá základná charakteristika, že ide o doplnkovú funkciu, vypadla. Čiže dnes drobná stavba je samostojná a nepotrebuje hlavnú stavbu, ku ktorej by plnila doplnkovú funkciu. Zároveň sa zmenil aj výpočet, ktorý je demonštratívny. To znamená, že aj keď priamo vo výpočte drobných stavieb sa daná stavba nenachádza, ale svojou povahou môže spadnúť do kategórie, že nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie, tak môže byť zaradená pod drobnú stavbu.

Zmenila sa aj veľkosť drobných stavieb? 

Áno. Zmena veľkosti stavieb je ďalšia kľúčová zmena. Stavebný zákon pozná viacero kategórií drobných stavieb. Ak sa bavíme o prízemných stavbách, čiže o kategórii, ktorá je asi najrozšírenejšia. Tam sa veľkosť zmenila z 25 m² na 50m². Ak sa teda bavíme o garážach, letných kuchyniach, rôznych altánkoch, prístreškoch na náradie a podobne, tak tie môžu byť až do veľkosti 50 m² a do výšky 5 metrov, ktorá zostala zachovaná oproti prechádzajúcemu zákonu.

Táto veľkosť platí len pri prízemných stavbách, sú tam však aj ďalšie kategórie - ako podzemná a tak ďalej. Tam sa veľkosť taktiež líši?

Pri podzemnej stavbe zostala veľkosť zachovaná, a to 25 m² a 3 m do hĺbky. Zmena nastala pri stavbách, ktoré sú na lesných pozemkoch. Tam opäť nový Stavebný zákon metráž rozšíril na 50m². V starom stavebnom zákone to bolo do 30m². Ďalšia kategória, ktorú poznal starý stavebný zákon a patrila medzi drobné stavby, sú reklamné stavby, na ktorých najväčšia informačná plocha je do 3 m². V rámci nového Stavebného zákona sa bavíme už o informačných konštrukciách a tá veľkosť je do 20m².

Spomínali ste, že novelizácia Stavebného zákona má upraviť aj definíciu drobnej stavby. Viete priblížiť, akým spôsobom? Rozšíri sa ešte jej definícia?

Skôr sa to nejakým spôsobom bude precizovať. Ide totižto o to, že navrhovaná novela zavádza novú kategorizáciu stavieb. Dnes máme základné rozdelenie na budovy a inžinierske stavby. Nová kategorizácia, ktorá by mala nadobudnúť účinnosť od 1. januára 2027, už bude hovoriť o pozemných stavbách a inžinierskych stavbách. Pozemné stavby sa budú deliť na budovy a ostatné pozemné stavby. Čiže drobnými stavbami budú len pozemné stavby.

Je dôležité poznamenať, že novela Stavebného zákona ešte nebola schválená v Národnej rade SR. Kedy môžeme očakávať jej finálne znenie?

Druhé a tretie čítanie je plánované v septembri 2026. Čiže ja predpokladám, že ak harmonogram pôjde podľa plánu, tak do konca septembra by malo byť známe, či Národná rada SR schválila návrh zákona. Následne bude dôležité či ho prezident podpíše. Účinný by mal byť podľa plánu k 1. januáru 2027. Chcela by som ešte upozorniť na ďalšiu zmenu. Novela zasahuje aj do štruktúry zákona. Dnes máme v rámci definície drobných stavieb zariadenia či subsumovanú definíciu informačnej konštrukcie, novela ako keby vyťahuje do samostatnej definície tú definíciu zariadenia a rovnako vypúšťa z poddefinície drobných stavieb ďalšie kategórie, ktoré tam nie sú zaradené. Ide najmä o nabíjacie stanice na elektromobily a zariadenia na výrobu elektriny, ktoré po novom už nebudú charakteristikou zahrnuté pod drobnými stavbami. Ono to súvisí práve s tým, že drobné stavby budú len tie pozemné.

A kde budú zaradené?

Budú mimo kategorizácie a zároveň budú brané buď ako stavebné úpravy, alebo budú mať osobitný režim ako zariadenia, ktorý bude následne upravený v § 18, ktorý je kľúčový z hľadiska toho, aký povoľovací proces potrebujeme.

Okrem drobných stavieb poznáme aj stavby jednoduché. Ako nový Stavebný zákon, teda zákon č. 25/2025 Z.z., rozlišuje drobnú stavbu a jednoduchú stavbu?

Jednoduché stavby sú tiež stavby, ktoré nemajú výrazný vplyv na okolie, ale na rozdiel od definície drobných stavieb, jednoduché stavby sú už taxatívne vymedzené. Je to teda presná kategória. Chcela by som upozorniť na to, že jednoduché stavby sú definované aj cez funkciu. Čiže napríklad v prípade, ak sa bavíme o rekreačnej funkcii alebo funkcii bývania, tak už od nula do tých 300 m² sme v kategórii jednoduché stavby.

Vráťme sa späť k drobným stavbám. Keď si chcem postaviť nejakú stavbu, na čo si mám dať pozor, aby som si bola istá, že naozaj ide o drobnú stavbu?

Aktuálne znenie nového Stavebného zákona je postavené na tom, že všetky drobné stavby musí navrhovať projektant alebo osoba so vzdelaním, ktoré špecifikuje zákon. Čiže nie je možné pri žiadnej drobnej stavbe urobiť zjednodušený nákres. Teraz to možno trošku preženiem, napríklad, že ju nakreslím na A4-ku, ktorá sa priloží k ohláseniu. Náležitosti na projektovúdokumentáciu takzvaného projektu stavby na ohlásenie sú dané vyhláškou číslo 60/2025. Tak ako som spomínala, musí to urobiť buď osoba, ktorá je autorizovaným architektom alebo stavebným inžinierom, alebo teda osoba, ktorá má požadované vzdelanie klasifikované v zákone. Osoba, ktorá chce byť stavebníkom alebo teda osoba, ktorá je projektantom a vytvára projekt stavby na ohlásenie, by mala prejsť kategorizáciu, a stanoviť či daná stavba spadá pod kategóriu drobných stavieb v zmysle zákona alebo prípadne spadá mimo tejto kategórie a nespĺňa požiadavky na proces ohlásenia, a tým pádom nie je nepotrebné k tomu robiť ani niektorý z povoľovacích postupov.

Ak by som si náhodou nebola istá či ide o drobnú stavbu, ale najmem si projektanta, aby mi spravil projektovú dokumentáciu, upozorní ma na to, že toto nie je drobná stavba, ale už spadá do kategórie jednoduchej stavby a už je potrebné povolenie o stavebnom zámere?

Určite áno. Projektant alebo osoba s požadovaným vzdelaním tú kategorizáciu pozná. Ak by teda samotný stavebník nevedel podľa Stavebného zákona, kam tá stavba spadá, tak projektant túto informáciu vie. Je zodpovedný za to, aby spracoval projekt stavby na ohlásenie tak, ako má. Čiže v prípade, že ja si chcem napríklad dať postaviť rekreačnú chatu s veľkosťou 30m², tak projektant by ma mal upozorniť, že je to jednoduchá stavba, a tým pádom musím ísť na konanie o stavebnom zámere. Nepostačuje dokumentácia projektu stavby na ohlásenie, ale musí byť spravená projektová dokumentácia stavebného zámeru. 

Takže sa nie je čoho obávať.

Nie, myslím si, že nie.

Zosumarizujme si celý ten postup, keď si chcem postaviť drobnú stavbu, teda kam mám ísť, ako dlho proces trvá a aké dokumenty potrebujem.

Všetko závisí na prvom posúdení, či ide o stavbu, ktorá musí alebo nemusí ísť do povoľovacieho procesu. Na to slúži § 18 nového Stavebného zákona, ktorý v odseku 5 hovorí, na čo nie je potrebné ani ohlásenie, ani konanie o stavebnom zámere. Ak moja stavba spadne pod túto kategóriu, tak nepotrebujem ísť do žiadneho povoľovacieho procesu v zmysle Stavebného zákona ani do žiadnej dokumentácie. 

Ak by som prišla na to, že moja stavba nespadá pod takúto kategóriu, v aktuálnom znení zákona hovoríme napríklad o garáži, tak viem, že garáž je prízemná stavba, ktorá vždy ide na ohlásenie podľa § 18 odseku 3. Tým pádom viem, že potrebujem, aby mi spravil projektant alebo osoba so vzdelaním, projekt stavby na ohlásenie. Potom, samozrejme, potrebujem k tomu vypísať tlačivo žiadosti o ohlásenie. Obidve tieto náležitosti, či už formuláru na ohlásenie alebo projektu stavby na ohlásenie upravuje už spomínaná vyhláška číslo 60/2025 Z.z.

Následne, keď mám dokumentáciu spravenú, tak musím vedieť, či potrebujem nejaké záväzné stanovisko dotknutého orgánu alebo dotknutej právnickej osoby. Čiže ak sa bavíme napríklad o prípojkách, tak je úplne jasné, že potrebujem vyjadrenie napríklad elektrární alebo príslušnej distribučnej spoločnosti. V prípade, že som v pamiatkovom území, tak viem, že potrebujem vyjadrenie dotknutého orgánu, teda pamiatkového úradu. A takto postupne si musím prejsť jednotlivé podmienky. Keď dávam na úrad ohlásenie, či už listinne alebo elektronicky, prikladám tieto záväzné stanoviská, záväzné vyjadrenia, už rovno k ohláseniu. A následne tak predkladám už akoby balíček dokumentácie na úrad.

Keď mám stavbu, ktorú musím ohlásiť na stavebný úrad, aký dlhý časový úsek môžem očakávať, kým sa vyjadria? Keď už som splnila všetky podmienky, mám celú dokumentáciu zozbieranú a všetky dokumenty, ktoré potrebujem, som naozaj odovzdala stavebnému úradu.

Stavebný úrad v prvom rade musí vyhodnotiť, či je ohláška úplná. Ak má za to, že ohláška je úplná, tak jednou z povinností je, že ak príde listinné podanie, tak ho musí zdigitalizovať a nahrať do informačného systému, teda do Portálu výstavby. Portál výstavby okrem iného slúži aj na to, ak by náhodou došlo k fikcii súhlasu, tak to stavebný úrad v ňom vyznačí.

Ale nepredbiehajme, pôjdeme postupne. Stavebný úrad najprv vyhodnotí, či je podanie úplné. Ak nie je úplné, tak vyzve na doplnenie. Stavebník ho následne môže doplniť. V prípade, že ho nedoplní, tak stavebný úrad mu to podanie vráti. Novinkou oproti predchádzajúcej právnej úprave je, že stavebník môže vyhodnotiť, že to, čo od neho požaduje stavebný úrad, je nad rámec povinností, a preto má za to, že mu to vrátil neoprávnene alebo v rozpore so zákonom. V tomto prípade sa môže obrátiť na náš regionálny úrad, aby posúdil, či postup stavebného úradu bol správny alebo nesprávny. Ak vyhodnotí, že bol nesprávny, tak určí postup a vráti to späť stavebnému úradu. Čiže nekoná za stavebný úrad, ale určí mu ten správny postup. Pre takú lepšiu plasticitu, napríklad stavebný úrad povie, že potrebuje stanovisko pamiatkového úradu, ale moja stavba nie je pamiatkou, nie je v pamiatkovom území, žiadnym spôsobom sa jej ochrana pamiatok nedotýka, budem teda namietať v rámci toho procesu a regionálny úrad mi dá za pravdu, že áno, v tomto prípade nebolo potrebné záväzné stanovisko pamiatkového úradu a povie stavebnému úradu, aby vydal overovaciu doložku k danému projektu stavby na ohlásenie.

Ak však stavebný úrad nevyhodnotí, že je potrebné dopĺňať podanie, ale má za to, že je úplné, tak do 30 dní vybavuje ohlásenie vydaním takzvanej overovacej doložky k projektu stavby na ohlásenie. Vyplýva to z toho, že akékoľvek stavebné práce môže podľa nového Stavebného zákona stavebník robiť vtedy, ak má overený projekt stavby, v tomto prípade projekt stavby na ohlásenie, a to overenie sa robí takzvanou overovacou doložkou.

Platí v tomto prípade fikcia súhlasu?

V prípade, že by v 30-dňovej lehote stavebný úrad nekonal spôsobom, že ma nevyzve na doplnenie ohlásenia, alebo nevyužije ešte jeden inštitút posunutia do konania o stavebnom zámere, tak má jedinú možnosť, vydať overovaciu doložku. Ak ju nevydá, tak zo zákona platí vo všetkých prípadoch fikcia vydania overovacej doložky. Čiže platí, že mám overený projekt stavby na ohlásenie. Ako som už spomínala, stavebný úrad by mal túto informáciu vyznačiť v Portáli výstavby. Pokiaľ stavebník podával ohlásenie elektronicky, tak systém je nastavený tak, že mu v rámci notifikačnej správy príde informácia o tom, že tam je overovacia doložka vydaná postupom fikcie.

Spomínali ste, že sa to môže posunúť do konania o stavebnom zámere. To znamená, že stavebný úrad môže vyhodnotiť, že to spadá pod jednoduchú stavbu a je tam potrebné iné konanie?

Nastať to môže vtedy, ak stavebný úrad vyhodnotí, že buď môžu byť dotknuté práva inej osoby, alebo že je potrebné určiť nejaké podmienky pre stavebné práce. V týchto dvoch prípadoch potom oznámi stavebníkovi, že je možné dané stavebné práce uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere. V praxi sú rôzne interpretácie, ako to vykladať. Za úrad to chápeme tak, že pokiaľ stavebník preukáže, že nie sú dotknuté práva, prípadne pripúšťame aj vyhlásenia tretích osôb, ktoré vyhlásia, že s daným projektom stavby sú stotožnené a nemajú voči nemu námietky, bavíme sa napríklad aj o susedoch, alebo vyhlási, že nejaké požiadavky zapracuje, alebo uskutoční taktiež stavebné práce, tak máme za to, že nie je nevyhnutné ten proces posúvať do konania o stavebnom zámere. 

Toto ustanovenie však v praxi aplikuje stavebný úrad podľa konkrétneho prípadu. Voči tomu, keď ma stavebný úrad posunie do konania o stavebnom zámere, sa ako stavebník nemôžem brániť na regionálnom úrade, čiže tam nepomôže, že sa obrátim na regionálny úrad a budem od neho žiadať nejaké stanovisko, lebo v týchto prípadoch to regionálny úrad nemá ako vrátiť späť stavebnému úradu s určením nejakého postupu.

To znamená, že rozhodnutie stavebného úradu musím akceptovať.

Áno, v podstate to musím akceptovať. Ak mám naozaj za to, že by to bol čisto šikanózny dôvod ísť do konania o stavebnom zámere, môžem sa obrátiť na prokuratúru, ale nemôžem sa odvolať na náš regionálny úrad. Regionálny úrad môžem požiadať len o metodickú pomoc.

Pri výstavbe je dôležité aj územné plánovanie. Musia byť aj drobné stavby v súlade s územným plánom daných obcí a miest?

Áno. Zákon o územnom plánovaní hovorí o tom, že záväzné stanovisko orgánu územného plánovania potrebujem získať vtedy, ak mám drobnú stavbu, ktorá je väčšia ako 25m². Vtedy vlastne viem, že keď idem napríklad postaviť garáž,ktorá má 30m², tak potrebujem aj záväzné stanovisko orgánu územného plánovania, ktoré si musím vyžiadať k projektu stavby na ohlásenie. Treba všakpovedať, že opäť platí, ak sa mi dotknutý orgán nevyjadrí v zákonom stanovenej lehote, v tomto prípade je to v lehote 30 dní, (ak zákon neurčuje dlhšiu lehotu, napríklad v Bratislave), tak mi tiež platí fikcia súhlasu, a teda že mám súhlas s podmienkami regulácie s danou územnoplánovacou dokumentáciou.

Ako to je v prípade, že si chcem postaviť len kôlničku a nepresahujem tých 25m², ktoré ste spomínali?

K takejto stavbe nepotrebujem k ohláseniu záväzné stanovisko orgánu územného plánovania, ale dovolím si povedať, že územnoplánovacia dokumentácia alebo územný plán, pokiaľ je schválený, je schválený vo forme všeobecne záväzného nariadenia. To znamená, že je to všeobecne záväzný právny predpis s nejakou územnou pôsobnosťou. Všetci sú povinní ho dodržiavať a má osobitné mechanizmy výkonu dohľadu nad dodržiavaním podmienok, ktoré vyplývajú zo všeobecne záväzného nariadenia.

Spomínali sme Portál výstavby, ktorý náš úrad spustil s účinnosťou nového Stavebného zákona a cez ktorý môžem požiadať o ohlásenia. Aké sú ďalšie spôsoby?

V podstate sú tri možnosti. Už spomínaný Portál výstavby, cez ktorý sa dá podať ohlásenie. Druhou možnosťou je listinné tlačivo. Na webovom sídlenášho úradu, okrem teda samozrejme formulárov, s ktorými pracuje Portál výstavby, sú dostupné aj formuláre ako odporúčacie práve pre tieto listinné úkony. Ľudia si ich tam vedia nájsť pod sekciou výstavby. Listinné podanie sa pritom dajú podať aj elektronicky prostredníctvom slovensko.sk.

Zhrnuli sme si celý proces ohlásenia. Na začiatku sme sa rozprávali o novelizácii Stavebného zákona. Môže byť aj proces ohlásenia upravený novelizáciou?

V rámci procesu ohlásenia môže dôjsť k jednej úprave. To trošku súvisí aj s úmyslom, ktorý reforma prinášala. Reforma má za cieľ znížiť administratívnu záťaž nielen na strane stavebníkov, ale aj na strane úradov.

To znamená, že oproti 50-tke (50/1976 Zb.) sa nám väčšina stavieb, či stavebných úprav, presunula z povoľovacieho procesu do ohlásenia alebo naopak z ohlásenia sa presunuli mimo povoľovacieho procesu. Oproti 50-tke sa zmiernilo aj nadužívanie možnosti posúvania ohlásenia do konania o stavebnom zámere. Práve § 63 sa totiž doplnil o to, že ak budú vyplývať nejaké podmienky zo záväzného stanoviska, tak nebude dôvod na preklápanie procesu ohláseniado konania o stavebnom zámere, ale dané podmienky budú aj tak viazať toho stavebníka, že ich musí splniť.

Nový Stavebný zákon pozerá prísnejšie na čierne stavby, ktoré už nie je možné dodatočne legalizovať. Týka sa to aj stavieb na ohlásenie?

V podstate nový Stavebný zákon v tom nastavení, ako je dnes účinný, nepozná výnimku z hľadiska definovania nepovolených stavebných prác v nadväznosti na kategorizáciu, či už sa bavíme o drobných alebo jednoduchých stavbách. Čiže aj drobná stavba, pokiaľ mala ísť do procesu ohlásenia, je čiernou stavbou. Opäť použijem príklad garáže. Garáž dnes musí ísť povinne na ohlásenie. Pokiaľ si ju postavím bez ohlásenia, tak ide o čiernu stavbu a jediný dôsledok, ktorý je, je jej odstránenie.

Hovoríme však len o nových stavbách, ktoré sa začali stavať po účinnosti nového Stavebného zákona. Stavby, ktoré sa začali stavať pred týmto dátumom, ešte je možná dodatočne legalizovať.

Áno. Stavby, ktoré sa začali stavať alebo aj boli dokončené a už aj užívané pred 1. aprílom 2025, tak pri nich môžu vlastníci využiť buď proces dodatočného povolenia, alebo v prípade dokončenej a užívanej stavby proces preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie.

Zosumarizujme si na záver celý proces ohlásenia do základných krokov. Ako postupovať, keď si chcem postaviť drobnú stavbu.

Myslím si, že prvé, čo by mal stavebník urobiť, je vyhodnotiť, či vôbec potrebuje ohlásenie. Keď to nevie vyhodnotiť sám, tak sa môže poradiť s projektantom alebo teda osobou, ktorá má minimálne také vzdelanie. A ak prídem na to, že potrebujem ísť do toho procesu ohlásenia, tak potrebujem si dať spracovať projekt stavby na ohlásenie, požiadať o záväzné stanoviská a záväzné vyjadrenia, vyplniť vyhlášku a podať dané podanie na príslušný stavebný úrad.

Slavomíra Salajová, odborníčka nášho úradu, v ďalších videopodcastoch priblíži konkrétne príklady drobných stavieb a stavebné úpravy, na ktoré nepotrebujete ohlásenie.