Legislatívne zmeny priniesli výrazné úpravy v procese povoľovania stavieb, ktoré môžu urýchliť vybavovanie dobre pripravených projektov, no zároveň sprísnili podmienky pri náročnejších stavbách. V rozhovore Simona Parížeková, hovorkyňa úradu, a Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania, hovorili aj o tom, čo je drobná stavba a či je stále možné dodatočne legalizovať čierne stavby.
Ako sa po novom zmenil proces získavania stavebného povolenia v porovnaní s predchádzajúcim systémom? Je tento proces jednoduchší, rýchlejší alebo naopak prísnejší?
Ja osobne zastávam názor, respektíve razím teóriu, že nový Stavebný zákon umožňuje dobre pripravenému projektu prejsť povoľovacím procesom rýchlejšie. Pod pojmom „dobre pripravený projekt“ mám na mysli projekt, ktorý nie je v konflikte s chránenými záujmami v dotknutom území. Toto pravidlo však nemožno aplikovať univerzálne na akýkoľvek projekt.
Môžeme mať akokoľvek kvalitne nastavený zákon, no pokiaľ projekt nebude prijateľný v území, problémy sa budú objavovať aj naďalej. Či už počas konaní, v podobe námietok, požiadaviek na dopracovanie dokumentácie a podobne. Čo sa týka toho priebehu, zákon pre všeobecné prestavby zavádza princíp jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere.
V rámci tohto konania sa aplikujú nielen zásady, ako napríklad opatrenia proti nečinnosti, ale aj zásady a princípy, že hlavná stavba pohltí vedľajšie, čo znamená, že ambíciou tohto správneho konania je rozhodnúť o stavbe ako o celku. To znamená, že všetky súvisiace objekty, vrátane vedľajších stavieb, by mali byť súčasťou jedného správneho konania, jedného rozhodovania a jednej etapy prípadných opravných prostriedkov.
Využitie tohto prístupu však závisí najmä od toho, ako projekt pripraví samotný stavebník, pretože stavebný úrad vychádza výlučne z podania, ktoré mu bolo predložené. Ak sa stavebník rozhodne predložiť projekt ako súbor stavieb, tak stavebný úrad koná a rozhoduje o všetkých týchto stavbách spoločne. Ak sa však stavebník z rôznych dôvodov, či už pre fázy projektovej prípravy, časový harmonogram alebo iné faktory, rozhodne ísť po etapách, zákon mu to umožňuje a stavebný úrad tomu prispôsobí konanie. Z hľadiska zjednodušenia procesu, po ukončení správneho konania nasleduje overovanie projektu stavby, čo už je administratívny proces, na ktorý sa nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby, ktoré kontrolujú, či bol projekt dopracovaný v súlade s predchádzajúcimi podmienkami.
Ak k projektu boli vydané všetky súhlasné doložky, stavebný úrad ho overí a môže sa pristúpiť k zhotovovaniu. Pokiaľ ide o iné kategórie, ktorými sú napríklad vyhradené stavby, pod ktorými si môžeme predstaviť najnáročnejší typ z hľadiska prípravy aj zhotovenia, a preto sa na ne vzťahujú osobitné požiadavky v oboch etapách.
Pri týchto stavbách je potrebné spracovať ešte jeden stupeň projektovej dokumentácie, ktorým je vykonávací projekt, ktorý však už nie je predmetom administratívneho konania. Chcel by som zdôrazniť, že sú určité kategórie stavieb, ktoré budú mať možno na prvý pohľad zložitejší proces, avšak z pohľadu štátu týmto procesom sledujeme ochranu verejných záujmov a sprísnenie podmienky tak pri príprave, ako aj pri samotnom zhotovovaní takýchto mimoriadne náročných stavieb.
Jednou z kategórií, ktorá býva často predmetom diskusií, sú drobné stavby. Môžete nám jasne a stručne vysvetliť, čo patrí medzi drobné stavby podľa nového Stavebného zákona?
Drobné stavby zákon definuje ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Môžeme si pod nimi predstaviť napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, kam patria rôzne bazény, pivnice alebo šachty. Rovnako to môžu byť prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby nachádzajúce sa na lesných pozemkoch. Tieto stavby zákon identifikuje ako tie, pri ktorých sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie, a zároveň by mal byť ich povoľovací proces jednoduchší. Neplatí však pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery stavby, jej výška, ale aj lokalita, v ktorej sa stavebné práce vykonávajú. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť. Vo všeobecnosti však platí, že drobné stavby by mali byť predovšetkým predmetom ohlasovania.
Spomínali ste opatrenie proti nečinnosti, čo verejnosť skôr pozná ako takzvanú fikciu súhlasu. Môžete nám priblížiť, čo to vlastne je a v akých konkrétnych prípadoch platí.
Pojem „fikcia súhlasu“ sa skôr používa v mediálnych výstupoch alebo pri snahách jednoducho priblížiť jeho význam adresátom. My ho však vnímame predovšetkým ako opatrenie proti nečinnosti, ktoré sa týka viacerých aktérov. Príkladom je situácia na strane stavebného úradu pri ohlasovaní, no rovnaké opatrenie sa vzťahuje aj na dotknuté orgány či dotknuté právnické osoby počas prerokovania stavebného zámeru. To je etapa, ktorá predchádza samotnému správnemu konaniu. Správne konanie vedie vždy stavebný úrad, kým prerokovanie vedie stavebník alebo ním poverená osoba, napríklad projektant.
Zákonom prizvané osoby alebo účastníci, ktorým prináleží možnosť sa vyjadriť, majú zákonom stanovenú lehotu, pričom jej dĺžka závisí od charakteru stavby. Ak sa v zákonom stanovenej lehote nevyjadrí, nastáva takzvaná fikcia súhlasu, čo znamená, že sa automaticky predpokladá jeho súhlas s danou stavbou a nemá k nej pripomienky. Hoci ide o tému, ktorá je mediálne zaujímavá, rád by som zdôraznil, že podobné opatrenia proti nečinnosti poznal už predchádzajúci Stavebný zákon (50/1976 Zb.).
Tá aplikačná prax bola nejaká, vždy to záviselo od konkrétneho prístupu jednotlivých stavebných úradov, no to, čo chcem zdôrazniť je, že nejde už o až tak zásadnú novinku. V zásade toto opatrenie alebo takzvanú fikciu pozná slovenský právny poriadok naozaj roky a nie je to predmetom len oblasti výstavby. Aj preto by som chcel povzbudiť touto cestou všetkých aktérov k dodržiavaniu zákona. V prípade, že si niekto svoju zákonnú povinnosť nesplní, je potrebné postupovať v súlade so zákonom a pokračovať vo vybavovaní veci na základe platných ustanovení.
Myslíte si, že teraz bude aplikačná prax už lepšia? Dáva vám zákon väčšie možnosti? Respektíve čím si vysvetľujete, že je tak medializované?
Je to medializované preto, lebo ide o opatrenie, ktoré má ambíciu odstrániť nedostatky v aplikačnej praxi. Často sme sa stretávali s tým, že stavebné konanie alebo ak to zjednoduším - vybavovanie potrebných dokumentov až po samotné rozhodnutie vo veci , trvalo mimoriadne dlho. Nie vždy ale išlo o problém zákona ako takého.
Bohužiaľ, stretávali sme sa aj s prípadmi nečinnosti, či už zo strany pripomienkujúcich subjektov alebo, bohužiaľ, aj stavebných úradov. Táto téma je podľa môjho názoru tak mediálne zaujímavá, lebo má ambíciu reagovať na identifikované nedostatky. A hoci to možno znie "bombasticky" - nevyjadríš sa, ideme ďalej. Ide však o niečo, čo poznáme, dá sa povedať roky.
Čo sa týka nového režimu a fungovania podľa nového Stavebného zákona, osobne si myslím, že zákon nielen týmito, ale aj ďalšími opatreniami vytvára prostredie, v ktorom bude povoľovanie rýchlejšie a efektívnejšie. Napriek tomu to však vždy bude závisieť najmä od človeka, ktorý danú vec vybavuje a od kvality pripraveného projektu.
Zákon obsahuje viaceré možnosti, ako reagovať na prípadnú nečinnosť, napríklad aj zo strany stavebného úradu. Ak nečinnosť presiahne 90 dní, úrad má možnosť poveriť iný stavebný úrad vykonaním procesných úkonov. Tento novourčený úrad však musí spĺňať určité podmienky: musí s určením súhlasiť, musí spadať do pôsobnosti toho istého územného celku (samosprávneho kraja) a zároveň byť sídlom spoločného stavebného úradu. Takže tých možností, ktoré môže úrad využiť v prípade nečinnosti je viac.
S tým súvisí aj otázka - kto má byť prvostupňovým stavebným úradom. Aktuálne zákon ponecháva výkon prenesenej štátnej správy na obce a mestá, takže všeobecným stavebným úradom je spravidla obec alebo mesto. A od ich prístupu závisí, ako bude povoľovací proces v praxi fungovať. Nechcem tým povedať, že všetky doterajšie nedostatky súviseli len s nečinnosťou alebo nezáujmom zo strany stavebných úradov, to určite nie.
Ako som už spomenul, predchádzajúci stav, ktorý viacerí objektívne hodnotíme ako nevyhovujúci, nebol spôsobený len prístupom stavebných úradov. Bolo tam viacero nedostatkov, ktoré sme museli odstrániť. Uvidíme, ako sa nové inštitúty podarí zaviesť do praxe a ako budú fungovať.
Budem veľmi rád, ak sa po nejakom čase, keď už budeme mať viac skúseností z aplikačnej praxe, budeme môcť opäť vrátiť k hodnoteniu týchto opatrení. Ak sa ukáže, že je potrebná legislatívna úprava, a ak na ňu budeme vedieť opäť takto promptne reagovať, budem to považovať za správny krok vpred. Verím, že sa nám to podarí.
V zákone už nenájdeme pojem „rodinný dom“. Ako sa teda podľa nového neho rozdeľujú budovy? Čo môžu občania považovať za rodinný dom a kde už si majú zadefinovať bytovku?
Pojem „rodinný dom“ sa v zákone priamo nevyskytuje. Tu nám pomôže nielen samotný zákon, ale aj vyhláška o členení stavieb, konkrétne vyhláška č. 59/2025 Z. z. V zásade budovy sa delia na bytové a nebytové. V prípade rodinného domu mám za to, že je to bytová budova. Bytová budova môže mať jeden alebo viac bytov. Závisí to od konkrétneho prípadu. Ak sa ale bavíme o štandardnom rodinnom dome, ide spravidla o bytovú budovu s jedným bytom. Jej zaradenie do konkrétnej kategórie stavieb závisí od viacerých charakteristík, avšak vo všeobecnosti ju možno klasifikovať ako jednoduchú stavbu, ktorá je predmetom konania o stavebnom zámere a následne overovania projektu stavby.
Na niektorých dedinách môžeme vidieť aj viacgeneračné domy. Ako sa definujú tieto?
Stavebný zákon ani vykonávacie predpisy, teda vyhlášky, nijakým spôsobom neriešia, koľko generácií danú stavbu využíva. Vo všeobecnosti, ako som už uviedol, ide v takýchto prípadoch o bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza. To závisí od konkrétneho stavebno-technického riešenia a od spôsobu, akým je stavba vyhotovená a užívaná.
Prejdime k čiernym stavbám, ktoré sú často predmetom diskusií. Je ešte možné ich dodatočne legalizovať alebo táto možnosť už nie je?
Čierne stavby si môžeme predstaviť ako stavby, ktoré boli zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, rozhodnutia alebo iného úkonu, ktoré na takéto zhotovenie alebo užívanie bolo potrebné.
Ide o vážny problém, ktorý v rámci Slovenskej republiky pretrváva dlhodobo. Reagovali sme naň už v predchádzajúcej novele pôvodného Stavebného zákona, kde sa zaviedlo konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia. Ide o konanie podľa § 140d, ktoré rozdeľuje tie stavby podľa toho, kde sú umiestnené. V rámci tohto konania sa vyhodnocujú viaceré skutočnosti. Napríklad vlastnícky vzťah k pozemku, to, či je stavba zhotovená alebo či jej užívanie neohrozuje nejaký záujem alebo zdravie, či nie je umiestnená pod vedením a tak ďalej. Ak sa v rámci tohto procesu preukáže, že stavba je spôsobilá na užívanie, môže byť vydané rozhodnutie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia alebo osvedčenia.
Nový Stavebný zákon toto konanie zachováva v rámci prechodných ustanovení, čím aj naďalej umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o preskúmanie ich spôsobilosti, alebo keď to veľmi zjednoduším o ich dodatočné zlegalizovanie. Stanovil však lehotu na podanie žiadosti, a to do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový Stavebný zákon už neobsahuje iný inštitút, ktorý by dodatočnú legalizáciu stavieb umožňoval.
Vo všeobecnosti sa pri posudzovaní týchto stavieb vychádza z dátumu ich zhotovenia. Ak by nastala situácia, že dnes v rámci účinnosti nového Stavebného zákona by niekto zhotovil takzvanú čiernu stavbu, tak chcem upozorniť, že takúto stavbu nemôže vlastník stavby týmto spôsobom zlegalizovať. Nový Stavebný zákon totiž nepozná inštitút, prostredníctvom ktorého by mohlo dôjsť k nejakej dodatočnej legalizácii. Preto by som chcel dôrazne upozorniť, aby sme si boli vedomí tejto skutočnosti, postupovali zákonne a riadne zabezpečovali všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.
Montáž klimatizácií bola dlhodobo predmetom nejasností a rôznych výkladov. Ľudia sa často pýtajú, či na ňu potrebujú stavebné povolenie, ohlásenie alebo povolenie od susedov. Pozerá sa aj na toto nový Stavebný zákon?
Nový Stavebný zákon upravil viaceré definície. Čo sa týka klimatizačných jednotiek, v súčasnosti zastávame názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona.
Zároveň však platí, že ak existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti.
Z toho vyplýva náš záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.