Nové zákony o územnom plánovaní a výstavbe nahradia takmer polstoročný stavebný zákon z roku 1976. Národná rada SR ich na konci apríla odsúhlasila a v máji ich podpísala prezidentka SR s účinnosťou od 1. apríla 2024. 

Celá reforma v oblasti výstavby a územného plánovania má za cieľ zlepšiť podmienky výstavby, ktoré sú dnes už neprijateľné. A to nielen pre investorov a podnikateľský sektor, ale aj pre obyčajného stavebníka rodinného domu. Už nebude potrebné tlačiť dokumentáciu a jednotlivé stanoviská, tá sa bude zdieľať cez jednotné úložisko a pošta bude elektronická.

Na Slovensku vznikol od 1. júna 2022 Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Predsedom nového úradu sa stáva Martin Hypký. Postupne sa štruktúry úradu posilnia o realizačný tím, ktorý bude mať za úlohu utvoriť procesy, ktoré bude potrebné zaviesť do praxe k 1. januáru 2023. Následne sa úrad rozrastie, a to delimitáciou niektorých zamestnancov Ministerstva dopravy a výstavby SR a Ministerstva vnútra SR, nakoľko od 1. januára 2023 prejdú na úrad kompetencie Ministerstva dopravy a výstavby SR na úseku územného plánovania, výstavby a vyvlastnenia.

Prinášame vám odpovede na najčastejšie otázky, ktoré sa týkajú nového stavebného zákona. Na otázky odpovedali podpredseda vlády SR Štefan Holý a predseda Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR Martin Hypký. 

OBLASŤ ÚZEMNÉHO PLÁNOVANIA:

Ako pomôže nová stavebná legislatíva pri územnom plánovaní?  V oblasti územného plánovania dôjde k jednotnej metodike, ktorej výsledkom budú prehľadnejšie a čitateľnejšie územné plány. Systémová zmena bude aj v tom, že zrušením územného konania ako individuálneho nástroja bude úlohou samosprávy lepšie územne plánovať, čím bude nastavovať vopred podmienky, ale aj riešiť potreby a požiadavky verejnosti či developerov. Jednoducho povedané – poriadne a pozorne vypracovaný územný plán dá jasnú odpoveď na to, čo, kde a za akých podmienok môže stáť.

Kto vypracuje obci alebo mestu územno-plánovaciu dokumentáciu? V bežnej praxi doteraz nikdy nebolo, že by územný plán vytvárali ľudia, ktorí by boli integrálnou časťou obecného alebo mestského úradu. Obstarával prevažne tretími stranami, čiže bol outsourcovaný. Kompetencia tvorby územného plánu je v samospráve, ktorú si doteraz dostatočne a z rôznych dôvodov neplnila, keďže vyše 50% obcí územný plán nemá. Štát si v rámci preneseného výkonu štátnej správy berie späť výstavbu, metodiku a reguláciu územného plánovania. Štát vytvorí regulatív tvorby a metodiky územného plánovania, ale obstarávanie ostáva v pôsobnosti obcí a miest.

Bude štát nápomocný pri tvorbe územných plánov najmä pre malé obce?
Áno. Má sa uľahčiť vydanie zásad jednotnej metodiky, budú sa robiť školenia pre samosprávu. Zároveň je záujem vytvoriť elektronický systém, ktorý by mal pomôcť prejsť procesom územného plánovania. U menších obcí je bariéra náklady na územný plán, takže vytvárame osobitný fond, z ktorého sa bude financovať územné plánovanie pre tieto menšie obce. Zjednodušene, na obciach zostane iba to, čo si povedia, čo chcú mať a zvyšok vybaví štát a ešte to za nich aj zaplatí

OBLASŤ VÝSTAVBY:

Aké zmeny prinesie nový stavebný zákon v o výstavbe?

Momentálne je Slovensko na 146. mieste rebríčka Doing Business. Hlavným dôvodom, prečo sme na takomto nelichotivom mieste spoločne so štátmi rovníkovej Afriky, je práve pomalosť stavebného konania. Druhým zásadným problémom je vysoká miera byrokracie. Aj preto chceme procesy sprehľadniť a zjednodušiť. A s tým bude súvisieť aj zníženie byrokratickej záťaže tak stavebníkov, ako aj verejnej správy.
 

Budú mať ľudia možnosť ovplyvniť, čo si niekto postaví v blízkosti ich obydlí?
Dnes málokedy občania vedia, čo je vlastne prípustné postaviť v ich blízkosti a búriť sa začnú až v samotnom konaní, alebo až keď sa začne stavať. Preto našim cieľom do budúcna je, viac informovať a vtiahnuť do procesu územného plánovania občanov. Preto si nemyslíme, že nový zákon o výstavbe limituje alebo dokonca znemožňuje uplatňovať práva vlastníkov susedných pozemkov alebo stavieb. Celá reforma v oblasti výstavby a územného plánovania má za cieľ zlepšiť podmienky výstavby, ktoré sú dnes už neprijateľné. A to nielen pre investorov a podnikateľský sektor, ale aj pre obyčajného stavebníka rodinného domu.

OBLASŤ STAVEBNÉHO KONANIA:

Urýchli sa vďaka novej legislatíve vybavenie stavebného povolenia a zníži sa byrokracia?Administratívne procesy sa zjednotia, zjednodušia a to vďaka prechodu stavebných úradov späť na štát a zvýšeniu zodpovednosti projektantov za konkrétnu stavbu. Dôjde tým k odbúraniu zbytočnej administratívy na úrovni stavebných úradov.

Odkedy začne platiť 40-dňová lehota na získanie stavebného povolenia?
Táto lehota začne plynúť odo dňa, kedy bude stavebnému úradu predložená kompletná dokumentácia.

Aké zmeny nastávajú pri drobných stavbách?

Ohlásenie drobnej stavby sa bude dať vybaviť veľmi jednoducho – iba podaním ohlásenia. Ak stavbár bude spĺňať všetky zastavovacie podmienky, prípadne bude mať potrebné stanoviská a ohlásenie bude úspešné, môže večer potom, čo ho podal, začať ráno stavať takúto drobnú stavbu. Čiže vecná podstata ohlasovania drobných stavieb sa nemení. Budú sa aj naďalej ohlasovať (čiže pôjde o zjednodušený postup „povolenia“ zhotovenia stavby). Vyzdvihnúť treba fakt, že ohlásiť drobnú stavbu bude možné plne elektronicky, prakticky z pohodlia domova, ohlásenie drobnej stavby príde do mailu stavebníkovi, ktorý úspešne drobnú stavbu ohlásil.

OBLASŤ DIGITALIZÁCIE:

Čo prinesie digitalizácia v stavebníctve?

Dnes nie sú digitalizované žiadne procesy, ojedinele fungujú len registratúry. Toto by sa malo zásadne zmeniť a celý proces, či prípravy územnoplánovacej dokumentácie alebo konaní pri výstavbe budú vedené elektronicky. Už nebude potrebné tlačiť dokumentáciu a jednotlivé stanoviská, tá sa bude zdieľať cez jednotné úložisko a pošta bude elektronická.

Kedy sa spustí informačný systém?
Jednotný informačný systém, vďaka ktorému sa budú všetky stavebné procesy zhromažďovať na jednom mieste, bude spustený k 1. aprílu 2024.

Kedy budú stavebné procesy plne digitalizované? Procesy sa plne digitalizujú do 1. januára 2028 a funkcionality budú v intenciách, ktoré zákon popisuje.

OBLASŤ ŠTÁTOM PODPOROVANÉHO NÁJOMNÉHO BÝVANIA:

Ako si budem môcť rezervovať byt?
Vytvoríme prehľadný, užívateľsky prístupný rezervačný systém pre všetkých. Prihlásenie a komunikácia bude prebiehať prostredníctvom tohto elektronického rezervačného systému, ktorý bude mať na starosti agentúra, ktorá bude za týmto účelom vybudovaná. Rezervačný systém bude obsahovať prehľadnú ponuku nájomných bytov, ktoré sa budú stavať. Každý záujemca sa prihlási do systému, po schválení a splnení zákonom daných požiadaviek, systém ho zaregistruje. Následne sa záujemca môže oboznámiť s ponukou a vyberie si voľný byt, ktorý si následne zarezervuje.

Bude fungovať štátny fond rozvoja bývania aj naďalej?
Mnohí sa pýtate, čo bude so Štátnym fondom rozvoja bývania, keď teraz parlamentom prešiel zákon k modelu štátom podporovaného nájomného bývania. Odpoveďou je, že fond bude zabezpečovať výstavbu aj naďalej. Dnes nám však na Slovensku chýba zhruba 220 000 bytov a Štátny fond rozvoja bývania dokáže kapacitne zabezpečiť ich výstavbu len v nízkych jednotkách tisícov ročne. Nami predstavený model, ktorý už schválil aj parlament, umožní spoluprácu s viacerými investičnými partnermi, z ktorých každý bude môcť vystavať tisíce bytov ročne. Počet nových bytov teda bude rásť omnoho rýchlejšie, čo značne zvýši dostupnosť bývania a pomôže ľuďom.

Bude závisieť výška nájomného od konkrétneho regiónu?
Príjmy ľudí a celková ekonomická sila sa naprieč regiónmi líšia. Aj preto sa pre štátom podporované nájomné bývanie vytvorí cenová mapa, ktorá bude určovať ceny pre jednotlivé regióny tak, aby byty boli pre ľudí dostupné. Chceme tak zabezpečiť, aby sme pomohli, čo najviac ľuďom dostať sa k dostupnému bývaniu.

Ako pomôže zákon o štátom podporovanom nájomnom bývaní zlepšiť situáciu s nájomným bývaním na Slovensku?
Na Slovensku chýba aktuálne približne 200 tisíc bytov. Ide o dôsledok desaťročí neriešenia bytovej otázky zo strany štátu. Cieľom štátom podporovaného nájomného bývania je zvýšiť šance na bývanie aj pre tých, ktorí si to aktuálne nemôžu dovoliť. Kvôli rastúcim cenám nehnuteľností, ich príjem nie je dostačujúci pre získanie hypotekárneho úveru a nemajú možnosť sa osamostatniť, ostávajú bývať doma s rodičmi a šanca mať vlastný domov je v nedohľadne. Štátom podporované nájomné bývanie je nový segment, ktorý poskytne dlhodobé, kvalitné a cenovo dostupné nájomné bývanie pre stredné príjmové skupiny obyvateľstva.

Úplné znenie zákonov: Zákon o územnom plánovaní 200/2022 Z. z. a Zákon o výstavbe 201/2022 Z. z.

Ďalšie otázky a odpovede nájdete v sekcii FAQ na našom webe.