Plánujete si na záhrade postaviť kôlničku, altánok či rekreačnú chatku? V akom prípade sa jedná o drobnú stavbu a kedy už ide o jednoduchú stavbu? Slavomíra Salajová, odborníčka nášho úradu pre oblasť legislatívy, vo videopodcaste s hovorkyňou úradu Simonou Parížekovou priblížila konkrétne príklady drobných stavieb. Pozreli sa aj na to, či môžete kôlňu prerobiť na garáž bez ohlásenia. Priblížili tiež niektoré zmeny v oblasti drobných stavieb a ohlásení, ktoré prináša novela Stavebného zákona.

Novela Stavebného zákona, ktorá prináša viacero zásadných zmien, nadobudne účinnosť od 1.1.2027.
O tejto téme pripravujeme samostatný videopodcast.

Je v novom Stavebnom zákone konkrétne špecifikované, čo je drobná stavba? 

Áno, tá definícia v Stavebnom zákone č. 25/2025 Z.z. je. Upravuje ju priamo § 2 odsek 4. Je však demonštratívna. To znamená, že drobnou stavbou môže byť aj niečo iné ako to, čo je uvedené v tomto odseku. Stavba ale nesmie podstatne ovplyvniť svoje okolie, inak by mohla prejsť do kategórie jednoduchej stavby alebo do kategórie ostatných stavieb či iných - napríklad aj vyhradených stavieb.

Konkrétne ide napríklad o garáže či altánky?

Podľa definície sú prvou kategóriou prízemné stavby, ktoré sú definované rozlohou a výškou. Po novom je to teda do 50 m² a do výšky 5 metrov, môžu to byť napríklad garáže, kôlne či letné kuchyne. Dovolím si upozorniť, že sa bavíme aj o zariadeniach. Pod písmeno a) tak nespadajú len prízemné stavby ako budovy, ale spadajú tam aj zariadenia.

Viete nám uviesť aj nejaký príklad? 

Môže ísť o dovezenú unimobunku, ktorá sa mi stane drobnou stavbou, pretože bude spĺňať dané požiadavky a bude pevne spojená so zemou.

To znamená, že unimobunka, ktorá nie je pevne spojená so zemou, nespadá do tejto kategórie, ale akonáhle je pevne spojená so zemou, tak už áno? 

Áno, presne tak. Pokiaľ máme vec, ktorá stojí samostatne, tak nespĺňa kategóriu stavby ani zariadenia, a teda nespadá ani pod reguláciu Stavebného zákona. To znamená, že na ňu nie je potrebné ani ohlásenie.

Môže ísť aj o kontajnerové domy, či iné stavby? 

Samozrejme. Napríklad pokiaľ mám karavan, v ktorom viem prespať a je vyslovene na to určený, ale je to vozidlo, tak to nespadá pod Stavebný zákon. A to ani v tom prípade, že ho napríklad v kempe pripojím cez predlžovačku na elektrickú energiu.

Toto je presne tá kategória stavieb, ktorá mi pod reguláciu Stavebného zákona nikdy nespadne. Avšak v prípade, keď stavebný výrobok nepripájam len predlžovačkou, ale robím k nemu riadnu prípojku alebo ho napájam na kanalizáciu, tak tam je pevné spojenie so zemou. V takom prípade aj za normálnych okolností inak stavebný výrobok, ktorým viem hýbať, mi spadne pod reguláciu Stavebného zákona.

Aby som to zosumarizovala. Ak si chcem postaviť stavbu, respektíve drobnú stavbu, ktorú pevne spojím so zemou a ktorú napojím na technickú infraštruktúru, tak vtedy potrebujem ohlásenie. 

Áno.

Nemôže sa stať, že mi to spadne do konania o stavebnom zámere? Respektíve v akom prípade stavba, ktorá bude do 50 m², bude spadať do kategórie jednoduchej stavby?

Musí spĺňala definíciu jednoduchej stavby. To sa týka napríklad stavieb na bývanie alebo na rekreáciu. Tieto stavby v podstate od 0 m² do 300 m² spadajú do tejto kategórie. Čiže keď si chcem postaviť rodinný dom, ktorý by mal aj len 40 m², nikdy nebudem v definícii drobnej stavby, aj keď som pod 50 m², a to práve z dôvodu jej funkcie, ktorá je automaticky v zmysle zákona pod kategóriou jednoduchých stavieb.

Rodinný dom do 40 m² bude teda vždy jednoduchou stavbou a vždy pôjde na konanie o stavebnom zámere. A taká rekreačná chatka? 

To isté platí aj pre rekreačnú chatku. V týchto dvoch prípadoch ide o definíciu jednoduchej stavby, v ktorej je zahrnutá funkcia stavby. Tá ako keby vyťahuje tieto stavby z definície drobnej stavby a presúva ich  do kategórie jednoduchých stavieb.

Do kategórie drobné stavby spadajú aj podzemné stavby. Ako to je v prípade studní? 

Studne sú špecifický, nazvem to, problém Slovenskej republiky. Musím priznať, že v tomto ohľade by si legislatíva možno vyžadovala nejakú úpravu. Dnes studňa nie je definovaná v Stavebnom zákone, ale vo Vodnom zákone ako jednoduché vodné zariadenie. V tomto zákone sú nastavené parametre, kedy je studňa jednoduchým vodným zariadením a nepotrebuje ani ohlásenie. Ide o studne, pri ktorých sa voda čerpá ručne a ktoré majú výdatnosť, ak sa nemýlim, desať litrov za minútu. Z máloktorej studne sa však čerpá ručne.

Pri drvivej väčšine studní ide o vrt, ktorý obsahuje aj čerpadlo alebo nejakú technológiu. V takomto prípade je studňa vodnou stavbou, ktorá má osobitné podmienky k Stavebnému zákonu. Ten hovorí, kedy je potrebné konanie o stavebnom zámere.

Čiže studňa má ísť do konania o stavebnom zámere?

Áno, studňa síce má osobitne nastavený režim, ale tie procesy sa používajú zo Stavebného zákona a do ohlásenia vlastne môžu ísť len stavebné úpravy. Čiže studňa ako taká by mala ísť na konanie o stavebnom zámere.

Pokiaľ už mám napríklad postavený rodinný dom a staviam samostatne studňu, ktorá nie je jednoduchým vodným zariadením, tak idem na príslušný orgán štátnej vodnej správy, ktorý je aj na obciach, kde prebieha vodoprávne konanie spolu s povoľovacím procesom.

V prípade, že však staviam  rodinný dom spolu so studňou, tak nový Stavebný zákon umožňuje, že ten rodinný dom, ktorý je hlavnou stavbou, mi ako keby konzumuje ten proces aj s tým konaním o studni. Čiže v takom prípade by mi studňu nepovoľoval špeciálny stavebný úrad, ale všeobecný stavebný úrad, ktorý mi povoľuje aj rodinný dom.

Netreba však zabudnúť, že mi k tomu treba, samozrejme, aj rozhodnutie o užívaní vôd.

Čo teda spadá do kategórie podzemné stavby? 

Teraz je podzemná stavba, ktorá je drobnou stavbou taká, ktorá je do 25 m² a do 3 m hĺbky. Ide napríklad o bazény, rôzne pivnice a miestnosti, ktoré sú umiestnené pod zemou.

Keby som si chcela postaviť drobnú stavbu, napríklad kôlničku, ktorá bude spĺňať všetky parametre drobnej stavby. Avšak potom, ako mi stavebný úrad vydá rozhodnutie, sa rozhodnem, že ju potrebujem zväčšiť, lebo tam chcem skladovať aj drevo.  Môžem k tomu pristúpiť bez toho, aby som to oznámila stavebnému úradu alebo musím začať celý proces odznova?

Nie je to možné urobiť bez opätovného procesu. Povolené stavebné práce, či už tie, ktoré si vyžadujú ohlásenie alebo stavebný zámer, musím uskutočňovať v súlade s overeným projektom stavby, v tomto prípade - projektom stavby na ohlásenie. V momente, kedy zistím v procese výstavby, že potrebujem postaviť niečo iné alebo chcem postaviť niečo iné, musím zastaviť stavebné práce. Stavebný zákon  nepozná zmenu ohlásenia. Riešila by som to novým ohlásením.

Ak by som sa rozhodla v tom pokračovať, čo mi v takom prípade hrozí? 

Ak budem uskutočňovať ako stavebník stavebné práce, ku ktorým nemám overený projekt stavby, tak zo zákona sa dopúšťam nepovolených stavebných prác a tie nepovolené stavebné práce, majú za následok jedine odstránenie.

Aby sme to upresnili, týka sa to len stavieb, ktoré boli postavené po 1. apríli 2025. Poďme k ďalšej otázke, pri jednoduchých stavbách, ak chcem zmeniť účel stavby, tak to musím oznámiť na stavebnom úrade. Čo v prípade drobných stavieb? Ak sa kôlňu nakoniec rozhodnem využívať ako garáž, je potrebné pristúpiť k nejakému konaniu? 

Stavebný zákon, presne ako bolo povedané, pozná zmenu účelu užívania len pri stavbách, ktoré boli povolené rozhodnutím. Novela, ktorá je pripravená v parlamente na schválenie, už bude meniť aj zmeny v užívaní stavby, ktoré boli ohlásené. Čiže viac pokryje aj procesy ohlásenia.

Nie je však úplne exaktne dané, čo je zmena účelu. Za mňa to, že mením kôlňu na garáž, obidve sú prislúchajúce náležitosti k podobnej funkcii, teda to nie je zmena účelu. Tam problém nie je. Problém by bol možno vtedy, keby som garáž, ktorú používam na parkovanie auta, chcela zmeniť napríklad na podnikateľský účel a budem tam mať nejakú plničku plynu. Vtedy je to už, zmena účelu, ktorá by si možno vyžadovala aj záväzné stanovisko orgánu územného plánovania a mala by ísť opätovne do povoľovacieho procesu.

Je dôležité poznamenať, že bez ohľadu na to, aké vzťahy alebo procesy mám smerom k stavebnému úradu, ak mám nastavené nejaké podmienky, napríklad cez územný plán, ktorého záväzná časť je schválená všeobecne záväzným nariadením, tak ja musím toto všeobecne záväzné nariadenie dodržiavať.

Ako ste spomínali, mala by to upravovať pripravená novela, ale v súčasnosti ten účel nehrá rolu pri drobných stavbách. 

Áno, dá sa to tak povedať. Na druhej strane, musím ako stavebník užívať stavbu v súlade s príslušným povolením alebo oprávnením. Ak by som stavbu užívala v rozpore s ním, dopúšťam sa správneho deliktu.

Spomenuli ste novelizáciu. Kedy budeme vedieť jej finálne znenie? Kedy predpokladáte, že bude schválená Národnou radou SR? 

Myslím si, že tak, ako je ten proces nastavený, tak by sme niekedy na konci septembra mohli vedieť, ako sa k návrhu postavila Národná rada SR. Samozrejme, účinnosť je zatiaľ navrhovaná k 1. januáru 2027. Predpokladám, že predtým bude novela publikovaná v Zbierke zákonov. To znamená, že ak ten proces pôjde podľa návrhu, tak najneskôr v decembri by malo byť už známe, v akej podobe vlastne novela vyjde v Zbierke zákonov.

Rozprávame sa o bežných drobných stavbách, ktoré si môžeme postaviť pri domoch. Prihliada sa odlišne na stavby, ktoré sú v chránených územiach alebo v pamiatkových zónach?

V prípade, že mám takéto špecifické územie, tak pokiaľ už mám spracovaný projekt stavby na ohlásenie, aby som podala žiadosť o ohlásenie potrebujem okrem neho aj záväzné stanoviská a záväzné vyjadrenia. V takomto špecifickom území, potrebujem aj záväzné stanovisko príslušného dotknutého orgánu.

Čo v prípade bannerov, respektíve reklamných plôch? Tie tiež spadajú medzi drobné stavby? 

Áno. Nový Stavebný zákon hovorí o informačnej konštrukcii, ktorá spadá pod definíciu drobných stavieb, pokiaľ je veľkosť najväčšej informačnej plochy do 20 m².

Môžu medzi drobné stavby spadať aj nejaké stavebné úpravy alebo sú to len stavby?

Kategorizácia je nastavená tak, že drobné stavby sú stavby a sú tam aj nejaké zariadenia. Stavebné úpravy sú samostatná definícia, ktorá obsahuje samostatné kategórie.

Čiže stavebná úprava nie je drobnou stavbou. Sú stavebné úpravy, na ktoré je potrebné ohlásenie? 

Áno, sú. Pri drobných stavbách a stavebných úpravách je kľúčový § 18.  Podľa neho stavebník vie, do akého procesu má ísť. Štruktúra § 18 je nastavená tak, že ak sa nájdem svojou činnosťou alebo stavbou v odseku 5, tak to znamená, že nepotrebujem ani ohlásenie, ani povolenie.

Odsek 3 mi zas hovorí, ktoré drobné stavby a stavebné úpravy potrebujú ísť do toho procesu ohlásenia. Dovolím si však tiež upozorniť, že aktuálne je to myslím, že písmeno k, ktoré mi hovorí, že ak nie som drobnou stavbou alebo stavebnou úpravou, ktorá je upravená v odseku 3, tak nepotrebujem ani ohlásenie.

Dotknem sa aj odseku 4. V odseku 4 je upravený aj iný okruh stavebných úprav. Sú tam explicitne upravené nové vedenia elektronických komunikačných sietí, ktoré nám po novom idú vždy do procesu ohlásenia. Potom tam sú špecifické prípady, ktoré sa týkajú pamiatok či pamiatkového územia. V takýchto prípadoch musí ísť aj údržba vždy do procesu ohlásenia. Taktiež je tam ďalšia špecifická kategória, kedy údržba stavby musí ísť do procesu ohlásenia, a to v prípade, ak nejakým spôsobom zasahuje do požiarnej bezpečnosti alebo statiky. Ide však o minimálne množstvo prípadov, pretože údržba stavby vo svojej povahe, by nemala mať taký vplyv, aký má stavebná úprava. Stavebná úprava bola v predchádzajúcom zákone definovaná práve tak, že nemôže zasahovať do statiky. V novom Stavebnom zákone sú stavebné úpravy definované tak, že môžu zasahovať do statiky a idú do procesu ohlásenia, ak sú splnené podmienky podľa § 18, odseku 3.

Takže aj definícia stavebných úprav sa oproti predchádzajúcej právnej úprave zmenila? 

Áno, dá sa to tak povedať. Definícia stavebných úprav sa výrazne rozšírila. Zachytáva aj také prípady, ktoré podľa zákona č. 50/1976 Zb. vyžadovali stavebné povolenie, avšak v novom režime idú len cez proces ohlásenia.

Ak by som sa rozhodla rekonštruovať si nehnuteľnosť, na ktoré stavebné úpravy potrebujem ohlásenie? 

Ako som spomínala, pre stavebné úpravy je kľúčový § 18, odsek 3. Podmienky, ktoré v §18 sú, sú alternatívne. To znamená, že nemusím spĺňať všetky naraz, ale postačí, aby som splnil jednu z nich a musím ísť do procesu ohlásenia. Jednou z nich je napríklad, že ohlásenie potrebujem pri stavebných úpravách, pokiaľ sa stavebné práce uskutočňujú na verejnom priestranstve.

V § 18 sú tiež jednou z kategórií stavebných úprav terénne úpravy. Ak by som realizovala terénne úpravy na pozemku stavebníka vo vzdialenosti menšej ako dva metre od hranice pozemku, nepotrebujem ísť podľa Stavebného zákona ani na ohlásenie. To znamená, že keď robím stavebné úpravy, napríklad vymieňam strechu, strešnú krytinu, a vykonávam ich vo vzdialenosti bližšej ako dva metre, napríklad pol metra od hranice pozemku, nepotrebujem ísť do procesu ohlásenia.

Dovolím si však upozorniť, že navrhovaná novela má zmeniť terénne úpravy na stavebné úpravy ako celú kategóriu. Po novom, od 1. januára 2027 sa tak táto kategória rozšíri, a budem musieť ísť do procesu ohlásenia.

Ak Národná rada SR schváli novelu tak, ako je pripravená. 

Presne tak, platí to v prípade, ak sa schváli novela. Ďalšou kategóriou v §18 sú stavebné úpravy uskutočňované na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou.

Napríklad pokiaľ na kultúrnej pamiatke zasahujem do statiky, idú stavebné úpravy vždy do procesu ohlásenia. V odseku 4 sú zadefinované práce na údržbu stavby, pokiaľ ich vykonávam na kultúrnej pamiatke, musím ísť taktiež vždy do procesu ohlásenia. Taktiež tam máme stavebné práce, ktoré sa uskutočňujú na stavbe v pamiatkovom území prípadne v chránenom území, mimo zastavaného územia obce alebo v ochrannom pásme chráneného územia, v týchto prípadoch musím opäť ísť do toho procesu ohlásenia.

Všetky tieto podmienky sú, dovolím si povedať, objektívne určiteľné. Je tam však aj podmienka, ktorá je na posúdenie. V prípade, ak si ju nevie posúdiť stavebník sám, tak odporúčam, nech sa obráti s konzultáciou na odborníka, napríklad na projektanta.

Ide o podmienku, že v prípade, ak sa stavebnými prácami môže ohroziť zdravie ľudí alebo významne negatívne ovplyvniť životné prostredie, protipožiarna bezpečnosť alebo mechanická odolnosť, stabilita a bezpečnosť pri užívaní,  mali by takéto stavebné úpravy ísť do procesu ohlásenia.

 Ak mi projektant povie, že to spadá do tejto kategórie, môže to stavebný úrad vyhodnotiť inak? 

Samozrejme, stavebný úrad to môže vyhodnotiť aj inak, lebo on posudzuje  proces ohlásenia. Je ale pravda, že v Stavebnom zákone nie je priamo upravený režim, čo by v takomto prípade mal urobiť.

Odporúčala by som informovať stavebníka, že to, čo dal ako predmet ohlásenia, nie je potrebné v zmysle § 18 písmeno k ohlásiť. Zároveň by som dala krátke zdôvodnenie, prečo ako stavebný úrad mám za to, že to nie je potrebné ohlasovať. Aby aj stavebník mal dôkaz, že napriek tomu, že požiadal o ohlásenie, nie je potrebné, aby k tomuto procesu pristúpil.

Je to aj kvôli tomu, že § 63 hovorí o tom, že ak stavebný úrad nevydá  overovaciu doložku a nekoná ani inými spôsobmi, tak sa vydá overovacia doložka automaticky, čiže sa to považuje za fikciu súhlasu.

Myslím si, že zákon by bol pomerne prísny, keby na všetky stavebné úpravy bola potrebná ohláška. Povedzme, že by som si chcela len vymaľovať byt a musela by som podať projekt na ohlásenie. To je presne typ údržby, na ktorý sa mi zo zákona ten proces nevzťahuje.

Vráťme sa k ďalším stavebným úpravám, na ktoré je potrebné ohlásenie. 

Máme tam napríklad aj také stavebné práce, ktoré sa uskutočňujú na pobrežnom pozemku, v inundačnom území s retenčným potenciálom a v ochrannom pásme vodárenského zdroja, prírodného liečivého zdroja alebo prírodného minerálneho zdroja.

Zhrnuli sme si kategórie stavebných úprav, ktoré si vyžadujú ohlásenie. Čo v prípade, že by som pristúpila k stavebným úpravám a neohlásila ich. Hrozí mi ich odstránenie? 

V prípade, že sú to také stavebné úpravy, ktoré si vyžadujú ohlásenie a ja ich uskutočním bez ohlásenia, tak robím nepovolené stavebné práce a jediná možnosť, je ich odstránenie.

Je dôležité ale povedať, že to sa týka stavebných úprav a stavieb , ktoré sa začali po účinnosti nového Stavebného zákona. Tie, ktoré sa začali predtým, ešte je možné dodatočne legalizovať. 

Áno.