Bude pri ohlasovaní postačovať rukou vyhotovený nákres? A ktoré drobné stavby už nebude potrebné ani ohlasovať? Aj na tieto otázky nám v najnovšom videopodcaste odpovedal Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania nášho úradu. V rozhovore so Simonou Parížekovou, hovorkyňou nášho úradu, sa zamerali najmä na zmeny, ktoré od 1. januára 2027 prinesie novela Stavebného zákona v procese ohlásenia.
Aké zmeny nastanú v procese ohlásenia od 1. januára 2027, kedy nadobudne účinnosť novela Stavebného zákona?
Vo všeobecnosti sa priebeh ohlásenia nijakým zásadným spôsobom nezmení. Menia sa však niektoré skutočnosti súvisiace s predmetom ohlásenia. Ide napríklad o úpravu limitov vo vzťahu k drobným stavbám alebo o samotnú definíciu, ktoré drobné stavby sú vôbec predmetom ohlásenia. Zrejme najzásadnejšou zmenou, ktorú prináša novela v procese ohlásenia, je možnosť, pre vybrané druhy stavieb, nepredkladať tzv. kompletnú projektovú dokumentáciu, čiže projekt stavby na ohlásenie vypracovaný autorizovanou osobou. Od 1. januára 2027 bude pre vybrané prípady postačovať aj zjednodušená dokumentácia.
Priblížte nám, ako sa mení predmet stavieb na ohlásenie? Čo bude potrebné ohlasovať?
Tu je dôležitý § 18, ods. 3 a 4, kde je uvedené, čo je predmetom ohlásenia. V ods. 3 dochádza k úprave – pred novelou neplatilo všeobecné pravidlo, že drobné stavby sú predmetom ohlásenia.
Zákon definoval, respektíve v súčasnosti stále definuje, že vybrané drobné stavby v písmene a) až c) sú automaticky predmetom ohlásenia a ostatné, ak sú splnené podmienky v ods. 3, a teda napríklad či sa stavba zhotovuje alebo umiestňuje na verejnom priestranstve s odstupom menším od hranice pozemku ako 2 metre, prípadne či práce súvisia s kultúrnou pamiatkou alebo podobne.
Po novom sa to upravuje do podoby, že všetky drobné stavby sú predmetom ohlásenia, ak sú splnené niektoré z týchto podmienok.
To znamená, že sa môže stať, že niektorá drobná stavba nebude predmetom ohlásenia?
Áno, môže sa to stať. Drobná stavba, ktorá nesplní túto podmienku, čiže bude napríklad umiestnená s odstupom väčším ako 2 metre, tak po novom nebude predmetom ani ohlasovacej povinnosti.
Aby sme si to viac priblížili - keď sa stavebník rozhodne postaviť garáž, ktorá bude viac ako 2 metre od hranice pozemku, môže ju postaviť aj bez ohlásenia?
Samozrejme, ak však garáž splní aj ostatné podmienky. Čiže napríklad, ak sa rozprávame o nejakej prízemnej stavbe, so zákonom pripúšťanou metrážou aj výškou a je umiestnená s väčším odstupom, na takýto prípad môže byť použitá táto výnimka.
To znamená, že to závisí aj od metráže garáže?
Áno, musí byť samozrejme splnená samotná definícia drobnej stavby, čiže to je 50 m² zastavanej plochy a 5 m maximálnej výšky.
Vráťme sa späť ku grafickému znázorneniu. Novela prinesie od 1. januára 2027 zjednodušenie. Nebude potrebná projektová dokumentácia, postačovať bude grafické znázornenie. To znamená, že stavebník si nakreslí na papier garáž a môže ísť na stavebný úrad?
Zákon určuje podmienku pre stavby alebo stavebné úpravy, ktoré sú ohlasované, predložiť projekt stavby na ohlásenie, ktorý môže vypracovať buď autorizovaná osoba podľa osobitného predpisu, alebo osoba s patričným vzdelaním.
Tá výnimka, ktorú pripúšťa novela zákona, sa týka vybraných druhov stavieb, ktoré nesmú byť budovami, nemôže ísť o stavebné úpravy, ktoré sa týkajú nosnej konštrukcie, alebo vonkajšie úpravy. Pre tieto výnimky nie je potrebné predkladať projekt stavby na ohlásenie vypracovaný takouto autorizovanou osobou. To znamená, že postačuje zjednodušený nákres prípadne dokonca dokumentácia alebo výkres z výroby.
Ako si máme predstaviť zjednodušený nákres? Bude postačovať, keď si stavebník sám doma nakreslí stavbu, ktorú chce postaviť?
Stavebník musí predovšetkým splniť všetky podmienky. Vyplniť formulár ohlásenia a uviesť všetky potrebné skutočnosti, ktoré sú tam uvedené. Ak sú splnené tieto podmienky, tak prílohu, ktorú štandardne tvorí projekt stavby na ohlásenie, môže nahradiť, keď to veľmi zjednodušíme, vyslovene rukou nakresleným grafickým znázornením navrhovanej stavby alebo stavebnej úpravy.
Bude toto zjednodušené grafické znázornenie platiť pre všetky stavby alebo stavebné úpravy na ohlásenie?
Nie, nesmie ísť o budovy, stavebné úpravy, ktoré sa dotýkajú nosného konštrukčného systému a taktiež nemôže ísť o vonkajšie úpravy. Tam bude stále potrebná projektová dokumentácia.
Viete uviesť konkrétny príklad, kedy bude potrebná projektová dokumentácia, ktorú musí zhotoviť odborník?
Budovu máme definovanú ako stavbu, ktorá v prevažnej miere má steny a strechu. Slúži samozrejme na ochranu ľudí, zvierat alebo majetku. V takom prípade je potrebné ohlásenie, ktorého súčasťou je projekt stavby na ohlásenie vypracovaný autorizovanou osobou, keďže bola splnená podmienka, že ide o budovu.
Ak by sme si chceli uviesť príklad, pre ktorý to nie je potrebné – mohlo by ísť o nejakú drobnú stavbu. Čiže napríklad oplotenie, ktoré by samozrejme muselo spĺňať definíciu drobnej stavby, a to parameter výšky do 2 metrov od priľahlého terénu. Ak by bola takáto drobná stavba predmetom ohlásenia, tak na ňu by sa mohla vzťahovať výnimka.
Nový Stavebný zákon rozlišoval oplotenie pri drobných stavbách nielen podľa výšky, ale aj podľa materiálu. Bude upravovať novela túto definíciu?
Novela to už upravuje. V pôvodnom znení bol menší rozpor v rámci metráže súvisiacej s vyhotovením alebo materiálom, z ktorého je zhotovené oplotenie.
Po novom to už zákon nerozlišuje. Dôležitým číslom sú spomínané 2 metre do výšky od priľahlého pozemku a už je v zásade jedno, akým spôsobom je zhotovené oplotenie - či je priehľadné alebo nepriehľadné. Čiže do dvoch metrov je to drobná stavba, vtedy je to predmetom ohlásenia. Samozrejme, ak sú splnené podmienky, ktoré sme spomínali.
Ak je oplotenie vyššie, tak sa už nejedná o drobnú stavbu, a tým pádom už musí ísť do stavebného zámeru.
Môže sa stať, že by nebolo potrebné ohlásenie? Napríklad, ak by bol plot umiestnený ďalej ako 2 metre od hranice pozemku?
Teoreticky môže nastať taká situácia. Štandardne sa plot samozrejme umiestňuje presne na hranicu pozemku. Vychádza to z logiky veci, ale ak by nastala takáto situácia a nie sú splnené iné podmienky, tak sa môže stať, že ani takéto oplotenie nebude predmetom ohlasovacej povinnosti.
Čo v prípade, ak si stavebník kúpi hotový výrobok, ktorý spadá do kategórie drobnej stavby, pri ktorej je potrebné ohlásenie a k nemu dostane montážny leták - bude postačovať takéto grafické znázornenie k ohláseniu? Nemusí stavebník predkladať nič viac?
Ak by išlo o zmontovaný výrobok, ktorý spĺňa výnimky, čiže išlo by o obvodovú a nie vonkajšiu úpravu, tak áno, stačí predložiť buď zjednodušené grafické znázornenie, ktoré si vypracuje stavebník sám, alebo môže postačovať aj výrobná dokumentácia k predmetnému zmontovanému výrobku.
Slavomíra Salajová, odborníčka nášho úradu pre oblasť legislatívy, nás v predchádzajúcich videopodcastoch informovala, že Stavebný zákon pozná zmenu účelu užívania len pri stavbách, ktoré boli povolené rozhodnutím. To znamená, že pri drobných stavbách, ktoré boli povolené ohlásením, to nový Stavebný zákon nepoznal. Mení sa toto novelou, respektíve zmení sa to od 1. januára 2027?
Áno, novela prináša aj nový inštitút súvisiaci s ohlasovanými skutočnosťami. Zmena v užívaní je, tak ako vyplýva z názvu, keď dôjde k zmene spôsobu užívania v rámci užívanej stavby. V tom pôvodnom znení zákon niečo také nepoznal.
Účinnosťou novely teda budú aj drobné stavby alebo stavby, ktoré boli predmetom ohlásenia, a v ktorých dôjde k zmene účelu, predmetom konania - ohlásenia podľa nového Stavebného zákona.
Čo je možné predstaviť si pod zmenou účelu? Keď sa napríklad stavebník rozhodne svoju garáž používať aj na skladovanie dreva, tak zrejme nejde o nejakú významnú zmenu účelu. Viete nám priblížiť konkrétny príklad, kedy sa môže stať, že bude potrebné zmeniť účel napríklad garáže?
Ak by sa stavebník napríklad rozhodol svoju garáž využiť na sklad dreva, samozrejme pre svoje účely, bez nejakej zmeny hmoty alebo iných stavebno-technických úprav, toto by som nepovažoval za zmenu účelu stavby.
Avšak, ak by stavebník napríklad z tej garáže chcel spraviť predajňu alebo využívať priestor na nejaké iné podnikateľské účely alebo podobne, tak to už je možné považovať za zmenu, ktorá je predmetom tohto konania.
Môže sa stať, že stavebník predloží zmenu účelu alebo projektovú dokumentáciu na ohlásenie a stavebný úrad vyhodnotí, že je to stavba, ktorá si vyžaduje konanie o stavebnom zámere?
Vo všeobecnosti platí pravidlo, že aj ohlasované skutočnosti sa môžu takpovediac preklopiť do konania o stavebnom zámere. Sú to najmä tie prípady, kedy stavebný úrad zistí, že ohlasovanými skutočnosťami môžu byť dotknuté záujmy tretích osôb. Čiže ak by realizáciou alebo zmenou účelu mohli byť dotknuté záujmy napríklad susedov alebo podobne. V takom prípade stavebný úrad neoverí projekt stavby alebo ohlásenie, ale uvedie stavebníkovi, že je potrebné predložiť stavebný zámer.
Stavebník by sa teda mal informovať na stavebnom úrade, či postačuje ohlasovacia povinnosť, alebo by mal pristúpiť ku konaniu o stavebnom zámere?
Stavebník by prioritne mal vyriešiť záujmy v území. A to či už sú to záujmy susedov, správcov alebo vlastníkov siete technického vybavenia územia alebo teoreticky aj dotknutých orgánov.
Stavebník má prioritne vychádzať z toho, čo má v území, a teda aké sú tam chránené záujmy. Jednoducho povedané, je potrebné vyhodnotiť, či drobná stavba alebo jej zmena je v území prijateľná, či je v súlade so všetkými chránenými záujmami a až následne by mal ísť na stavebný úrad. Stavebný úrad bude vychádzať presne z týchto skutočností.
Je potrebné zdôrazniť, že povinnosťou stavebníka je predložiť už v rámci ohlásenia potrebné dokumenty - či sú to záväzné stanoviská alebo vyjadrenia dotknutých osôb alebo dotknutých orgánov. Stavebnému úradu je to teda potrebné predložiť už takpovediac kompletné. Prioritne by stavebník teda mal vyhodnotiť územie vo vzťahu k ním navrhovaným skutočnostiam a až následne konzultovať na stavebnom úrade.
Nový Stavebný zákon pozerá prísnejšie na čierne stavby a na stavby, na ktoré nie je ani ohlásenie, ani stavebný zámer, napriek tomu, že bol potrebný. Mení novela nejakým spôsobom dodatočnú legalizáciu?
V rámci dodatočnej legalizácie novela mení jeden veľmi dôležitý termín. Týka sa preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie, čo je osobitný inštitút, ktorý bol ešte v predchádzajúcej právnej úprave, čiže v zákone č. 50/1976 Zb. Ide o samostatné konanie, ktorého účelom je vyhodnotiť, či tá tzv. čierna stavba, čiže stavba postavená bez alebo v rozpore s patričným povolením, je užívaniaschopná. Čiže či je možné túto stavbu uvedeným postupom uviesť do trvalého užívania. V rámci tohto osobitného konania sa skúmajú viaceré skutočnosti - či už je to vzťah k pozemku, samotné stavebno-technické vyhotovenie stavby alebo umiestnenie a tak ďalej.
Novela posúva termín, dokedy vlastník stavby môže požiadať o preskúmanie tejto stavby, a to až do decembra 2040. Týka sa to stavieb, ktoré boli postavené pred 1. aprílom 2025, teda pred účinnosťou nového Stavebného zákona.
Ak sa stavebník rozhodne pre drobnú stavbu, na ktorú je potrebné ohlásenie, oplatí sa mu počkať do účinnosti novely Stavebného zákona do 1. januára 2027?
Je to veľmi individuálne, ale ak sa stavebník rozhodne zhotoviť drobnú stavbu, na ktorú sa bude vzťahovať výnimka, ktorá je súčasťou novely – či už ide o zjednodušené grafické znázornenie alebo výnimku, kedy drobná stavba nemusí byť ani predmetom ohlásenia, v takom prípade sa určite oplatí počkať. Nie je to len o ušetrených finančných prostriedkoch na vypracovanie dokumentácie, ale aj o časovej úspore.
Prvý diel podcastu o novele Stavebného zákona >>
Najvýznamnejšie zmeny, ktoré prináša novela Stavebného zákona >>